sfratto sospensione feriale

Sfratto sospensione feriale

La sospensione feriale dei termini processuali è un periodo dell’anno nel corso del quale l’attività giudiziaria rimane sospesa.

La riforma del 2014 ha abbreviato il periodo di sospensione con l’obiettivo di rendere più celeri i processi e ridurre il numero di contenziosi.

Vediamo nel dettaglio cosa succede alle procedure di sfratto per morosità nel corso del periodo di sospensione feriale.

Sospensione feriale: il dettaglio

I giorni del mese di agosto, dal primo al 31, non sono presenti all’interno del calendario dei tribunali.

Ciò ha un duplice effetto: da un lato, non sarà possibile fissare le udienze; in secondo luogo, nel calcolo dei termini processuali i 31 giorni di agosto non saranno tenuti in considerazione.

Tuttavia, questa regola si applica ad atti processuali e non stragiudiziali.

Ad esempio, il pignoramento è soggetto alla sospensione feriale in quanto è un atto processuale vero e proprio.

Nel periodo feriale è possibile anche procedere alla registrazione dei contratti di locazione.

Pertanto, per capire il conteggio bisogna considerare due condizioni.

Se il termine processuale scade prima del periodo feriale, si considerano i giorni fino al 31 luglio e poi a partire dal 19 settembre.

Se il termine processuale avviene durante il periodo feriale, il conteggio partirà dal 1° settembre.

Come anticipato, però, la sospensione feriale non si applica a tutti gli atti e fattispecie. Infatti, alcune di queste non sono sospese perché molto importanti.

Considerando, ad esempio, la materia civile, alcuni degli atti che non sono oggetto di sospensione feriale sono: cause di alimenti, procedimenti cautelari, procedimenti di sfratto per morosità, procedimenti di opposizione e altre.

La sospensione feriale non si applica neanche alle procedura di recupero crediti relativi ai canoni di locazione non pagati.

Nonostante il funzionamento della sospensione feriale sia chiaro, in alcuni casi è stato necessario l’intervento della Cassazione per individuare in maniera ancora più precisa le fattispecie sulle quali si applica.

 

 

sfratto a Roma

Sfratto a Roma

Lo sfratto a Roma è una problematica molto diffusa ed attuale che riguarda innumerevoli persone ogni anno.

A Roma la problematica degli sfratti è particolarmente diffusa in quanto gli affitti sono più costosi che in altre località e spesso capita che gli inquini non riescano a pagare il canone di locazione.

Per comprendere appieno l’entità del fenomeno basti pensare che il Lazio è la seconda regione in Italia per numero di sfratti dopo la Lombardia che conda il doppio degli abitanti.

Ogni anno a Roma avvengono oltre 4000 procedure di sfratto per morosità.

Il numero aumenta a 5500 richieste, se si considerano anche i comuni della provincia e a 7200 se si considera l’intera regione Lazio.

Numero molto rilevante in relazione alle 55.000 ordinanze di sfratto che vengono emesse ogni anno in Italia.

Questi numeri tradotti in una dimensione umana parlano di sei persone al giorno che a Roma vedono avviare nei propri confronti una procedura di sfratto per morosità.

Residuale il numero delle procedure di sfratto avviate per finita locazione pari a 307 e per necessità del locatore 144.

Sfratto a Roma: come funziona?

Lo sfratto può essere praticato in due differenti ipotesi.

La prima è lo sfratto per finita locazione che si attua quando alla scadenza il contratto di locazione non viene rinnovato nei confronti dell’inquilino.

In secondo luogo, vi è la fattispecie nella quale l’affittuario è in ritardo con il pagamento dei canoni previsti dal contratto di locazione.

In quest’ultima ipotesi è necessario avviare una procedura di sfratto per morosità.

L’inquilino non deve aver pagato l’affitto nei 20 giorni successivi riportati sul contratto di locazione oppure deve essere presente un ritardo di almeno due mesi per le spese condominiali.

La procedura di sfratto può essere lunga qualora l’inquino non decida di lasciare spontaneamente l’immobile.

In primo luogo, il proprietario di casa procederà ad una intimazione nei confronti dell’affittuario.

Nel caso in cui ciò non dovesse avere effetti, entrerà in gioco il giudice che fissa la data in cui l’appartamento deve essere restituito.

 

sfratto dell'usufruttuario

Sfratto dell’usufruttuario

Quali sono i legami tra sfratto per morosità e usufrutto? Ovvero quali diritti hanno rispettivamente il nudo proprietario e l’usufruttuario?

Questo articolo ha la funzione di chiarire  i punti di incontro di questi due istituti giuridici cercando di chiarire la ripartizione di obblighi e oneri tra le due figure.

Sfratto dell’usufruttuario, è possibile?

L’usufruttuario ha il diritto di godere dell’immobile.

Il godimento può realizzarsi direttamente attraverso l’utilizzo del bene oppure indirettamente incassando i canoni di locazione derivanti dalla concessione in locazione del bene a soggetti terzi.

In primo luogo l’usufruttuario ha il diritto di concedere in locazione l’immobile.

Importante sottolineare che il contratto di locazione concluso dall’usufruttuario non è in alcun modo assimilabile ad una sublocazione.

L’usufruttuario non ha limiti nella conclusione potendo concludere anche contratti di locazione con canone concordato oppure

Conseguentemente l’usufruttuario ha il diritto di richiedere lo sfratto per morosità nel confronti dell’inquilino moroso.

 

Diritti del nudo proprietario

Come primo punto, sottolineiamo che l’usufruttuario gode di tutti i frutti che scaturiscono da un immobile e ha la possibilità di darlo in affitto e di ottenere il conseguente canone di locazione.

Tale ripartizione di diritti può essere derogata dalle parti infatti in caso di accordo differente tra usufruttuario e nudo proprietario, quest’ultimo potrebbe concedere lui stesso l’immobile in locazione.

In questo modo, l’affittuario dovrà pagare il canone di locazione anche se ha firmato il contratto con il nudo proprietario.

Secondo la giurisprudenza il contratto di locazione stipulato dal nudo proprietario è valido ed efficace.

Nel caso in cui l’inquilino smetta di pagare il canone di locazione il nudo proprietario è legittimato ad effettuare uno sfratto per morosità.

Oltre ad poter proporre l’azione di sfratto per morosità il nudo proprietario è legittimato a procedere al recupero dei canoni non pagati.

A seguito di tale orientamento giurisprudenziale lo sfratto dell’usufruttuario è stato pienamente legittimato.

 

Sfratto con minorenni

Sfratto con minorenni

Lo sfratto per morosità di un inquilino che convive con minorenni è una situazione molto particolare e difficile da affrontare per chiunque.

Nonostante ciò, lo sfratto all’inquilino con figlio minorenne può essere fatto anche se si devono considerare alcuni aspetti importanti.

Quando non si può sfrattare l’inquilino

Infatti, qualora l’inquilino da sfrattare conviva con dei minorenni è necessario risolvere una situazione ben più complessa che richiede il coinvolgimento degli assistenti sociali.

Tale situazione è sicuramente più complessa dello sfratto nei conforti di persone anziane.

Vediamo nel dettaglio di cosa stiamo parlando.

Inquilino con figlio minore: come fare?

Innanzitutto, è bene sottolineare che nel panorama legislativo italiano ci sono degli interventi che vanno a tutela dell’inquilino con figlio minore.

Questi si esplicano nella possibilità di pagare canoni e oneri scaduti entro 90 giorni e in maniera dilazionata.

Oltretutto, qualora l’inquilino dovesse versare in condizioni economiche precarie, essere affetto da malattie e disoccupato, la morosità potrà richiedere il termine di grazia.

Elencati i diritti dell’inquilino è arrivato il momento di capire come iniziare la procedura di sfratto per morosità anche in presenza di minore.

Lo sfratto con minorenni è possibile, ma deve affrontare una serie di ostacoli.

Nel caso in cui il genitore non abbia un immobile dove andare ad abitare, i servizi sociali del comune di residenza dell’inquilino sfrattato dovranno trovare a lui e al minore un alloggio.

Purtroppo gli alloggi liberi non sono numerosi e ciò comporta che spesso soni i servizi sociali a pagare le mensilità direttamente al proprietario di casa per garantire un tetto all’inquilino e al minore.

Recupero del credito

La presenza di minori non influisce in nessun caso sulla procedura di recupero crediti relativa ai canoni non pagati.

A seguito della convalida dello sfratto, il Giudice emetterà il decreto ingiuntivo e il proprietario potrà procedere al pignoramento dei beni dell’inquilino moroso.

 

Sfratto con anziani

Sfratto con anziani

Quando all’interno di un immobile ci sono anziani è possibile effettuare lo sfratto per morosità?

Nelle prossime righe scoprirai quali sono le norme relative allo sfratto con anziani oppure a famiglie con anziani.

Il proprietario ha diritto di intimare lo sfratto per morosità all’inquino che non paga anche quando costui sia un anziano.

Vediamo nel dettaglio come funziona lo sfratto degli inquilini più anziani.

Inquilini anziani: come comportarsi?

La normativa vigente non prevede alcun trattamento di favore nel caso in cui l’inquilino moroso sia un anziano.

Parimenti le famiglie con un anziano convivente non beneficiano di un trattamento di favore.

Infatti, in entrambe le situazioni sarà possibile eseguire l’ordinanza di sfratto e recuperare i canoni non pagati.

Lo sfratto viene posto in esecuzione in base al principio per cui è lo Stato a doversi far carico dei cittadini bisognosi e non altri privati.

In realtà, però, nei confronti degli anziani oppure delle famiglie con anziani una deroga è possibile solo in casi particolari.

Infatti, qualora l’inquilino moroso anziano abbia più di 70 anni e presenti gravi handicap oppure sia sprovvisto di differente abitazione, la procedura di sfratto esecutivo potrebbe essere sospesa.

Anche in sede di concessione del termine di grazia l’inquino anziano potrà beneficiare di un trattamento di favore.

Anche in fase esecutiva, nel caso dello sfratto con anziani, i tempi di esecuzione potrebbero essere sensibilmente più lunghi dell’ordinario.

 

 

 

Le società immobiliari 

Le società immobiliari 

Società immobiliare è un termine generico che indica qualsiasi società che svolge un’attività correlata al settore immobiliare.

Cosa Fanno

Principalmente, queste società svolgono attività di intermediazione immobiliare.

Una mediazione immobiliare si concentra sulle transazioni di intermediazione, nel senso che svolgono in ruolo di acquirente o venditore, o entrambi, a pagamento.

Il core business delle società immobiliari è la gestione e la successiva vendita di immobili.

In particolare, questa attività si divide in acquisto e vendita di immobili, compravendita di terreni destinati ad essere edificati oppure acquisto di immobili da cedere temporaneamente in leasing o comodato.

Forma societaria

Dal punto di vista della forma societaria una società immobiliare può assumere la forma di società di capitali oppure di persone.

La scelta varia in base a diversi fattori come il numero di soci, l’ammontare del capitale da conferire e il regime fiscale a cui si vuole aderire.

Le società immobiliari, in quanto tali, svolgono un’attività d’impresa che non può reputarsi in alcun modo occasionale.

Ovviamente, affinché siano considerate tale è necessario che abbiano a disposizione un patrimonio immobiliare. Come si ottiene?

I modi per avere un patrimonio immobiliare sono essenzialmente due.

Nel primo caso, attraverso un atto di compravendita si acquistano direttamente gli immobili; nel secondo, invece, si ottiene una partecipazione in una società immobiliare precostituita.

L’attività di compravendita è abbastanza intuitiva.

La società immobiliare si impegna ad acquistare un immobile da terzi e successivamente a venderlo.

Le partecipazioni sociali, invece, interessano l’ottenimento di una quota del patrimonio.

In tal modo non si ottiene la proprietà dell’immobile in quanto non si verifica un atto di trasferimento.

In caso di sfratto?

Attualmente le società immobiliari non godono di nessuna agevolazione nel caso debbano intraprendere una procedura di sfratto per morosità.

Pertanto quando devono effettuare una procedura di sfratto anche le società immobiliari devono affrontare gli elevatissimi costi della procedura di sfratto in particolare sono soggette al pagamento delle numerose tasse

Appare evidente che per soggetti che ogni anno devono affrontare numerose procedure di sfratto i costi spesso sono insostenibili.

L’assenza di una procedura di sfratto per morosità abbreviata e a costi ridotti per le società immobiliari rappresenta una grave carenza normativa.

Questa carenza penalizza il mercato immobiliare italiano, scoraggiando tanti operatori, sopratutto esteri, dall’effettuare investimenti immobiliari in Italia.

 

Avvocato per sfratto per morosità

Avvocato per sfratto per morosità

Avvocato per sfratto per morosità come scegliere il migliore?

La crisi generata dal COVID 19 sta cagionando un aumento esponenziale dei casi di morosità tra gli inquilini.

Oltre ai casi di morosità generati dalla crisi si riscontrano moltissimi casi di inquilini che simulando uno stato di difficoltà economica richiedono una sospensione o una riduzione del canone di locazione.

L’unica difesa rimasta ai proprietari per tutelare il proprio investimento immobiliare è un avvocato in grado di svolgere con la massima rapidità possibile una  procedura di sfratto per morosità.

Quali requisiti deve avere un legale che si occupa di sfratti per morosità?

Rapidità

In primo luogo un legale che vuole effettuare al meglio uno sfratto per morosità deve essere rapido.

Rapidità vuol dire avviare l’azione di sfratto entro pochi giorni dalla data di affidamento dell’incarico.

Una volta avviata la procedura il legale deve ridurre al minimo i tempi morti tra ogni singola fase dello sfratto per morosità.

La notifica del precetto per rilascio deve essere seguita nel minor termine di legge possibile dalla notifica del preavviso di rilascio.

Perdere tempo tra la notifica di questi due atti vuol dire arrecare un danno al cliente.

Organizzazione

La procedura di sfratto è una procedura in massima parte burocratica.

Per riuscire a svolgere tutti gli incombenti necessari alla liberazione dell’immobile in tempi rapidi un legale deve essere ottimamente organizzato.

Fondamentale in questo senso la presenza di collaboratori che rendano possibile la notifica di ciascun atto nel primo giorno disponile evitando in questo modo tempi morti nella procedura.

Dopo la notifica dei singoli atti bisogna interfacciarsi con i soggetti incaricati dell’effettiva liberazione degli immobili (Ufficiali giudiziari e Polizia).

Ogni ufficiale giudiziario e ogni commissariato infatti ha il proprio modus operandi.

Fondamentale a tale fine è conoscere meccanismi, dinamiche e abitudine dei funzionari che in ciascuna zona sono incaricati dell’esecuzione dello sfratto.

 

 

 

 

Sfratto per morosità quanto costa

Sfratto per morosità quanto costa

Sfratto per morosità quanto costa? questa è la domanda più frequente che ci  pongono i nostri cliente.

In primo luogo è opportuno sottolineare che i costi non subiscono rilavanti variazioni in base al tipo di contratto di locazione.

Uno sfratto da effettuare in relazione ad una locazione abitativa, commerciale oppure con canone concordato hanno sostanzialmente il medesimo costo.

Anche la tipologia di sfratto da affrontare morosità oppure finita locazione influisce sul costo della procedura.

L’ammontare della morosità invece rappresenta una variabile importante in grado di determinare l’ammontare del contributo unificato e dell’imposta di registro che il proprietario dovrà pagare.

Cerchiamo di rispondere alla domanda di cui sopra tralasciando le spese legali della procedura di sfratto per morosità e soffermandoci solo sui costi vivi.

Costi della fase di cognizione

Per avviare una procedura di sfratto per morosità l’intimante deve sopportare ingenti spese vive.

In primo luogo è necessario sopportare i costi di notifica che riguardano sia la notifica dell’intimazione di sfratto sia l’invio dell’avviso ex art. 660 c.p.c. (qualora sia necessario).

Una volta notificata l’intimazione di sfratto è necessario procedere all’iscrizione a ruolo della procedura pagando le tasse del giudizio.

All’esito della convalida dello sfratto, se il proprietario richiede un provvedimento di condanna  per il recupero delle spese legali sostenute o dei canoni non pagati dovrà pagare anche l’imposta di registro.

L’imposta di registro è pari al 3% del valore della somma richiesta con un minimo pari a 200,00 €.

Spese della fase esecutiva

I costi maggiori tuttavia riguardano la fase esecutiva dell’ordinanza di sfratto per morosità.

Ottenuta la convalida dello sfratto il proprietario dovrà sostenere ulteriori costi di notifica per notificare il precetto per rilascio e il preavviso di rilascio.

Se neanche a seguito della notifica di tali atti l’inquilino si decide ad uscire sarà necessario richiedere l’intervento sull’ufficiale giudiziario.

Il padrone dell’immobile dovrà sostenere un costo per ogni accesso che l’ufficiale giudiziario effettuerà presso l’immobile.

Nel caso in cui l’inquilini si rifiuti di aprire la porta dell’immobile sarà necessario pagare anche un fabbro che forzi la serratura dell’immobile.

A partire dal marzo 2020 l’esecuzione degli  sfratti è stata sospesa causa COVID.

Locazione con canone concordato

Locazione con canone concordato

Quando si parla di contratto di locazione con canone concordato ci si riferisce ad un contratto di locazione ad uso abitativo in cui il canone non viene negoziato liberamente tra proprietario ed inquilino.

In questo caso infatti il canone dovrà essere quantificato in base ad una fascia prestabilita dal Comune in cui si trova l’immobile.

Tale range tiene conto sia delle dimensioni dell’abitazione, sia di altri elementi. Si tratta di un tipo di contratto che garantisce agevolazioni sia per il proprietario, sia per l’affittuario.

Di cosa si tratta

La quantificazione del canone è effettuata in base a vari criteri oggettivi.

In particolare  il canone varia a seconda delle dimensioni dell’immobile, dalla presenza di alcuni confort come balconi, ascensori ecc.

Si tratta di un tipo di contratto molto vantaggioso, sia per l’affittuario sia per il proprietario, in quanto consente di ottenere diverse agevolazioni.

Le agevolazioni

Prima di tutto è possibile ottenere, grazie al contratto di locazione con canone concordato, una serie di agevolazioni fiscali, come ad esempio la cosiddetta cedolare secca del 10%, che permette di sostituire le tasse Irpef, imposta di bollo o di registro.

L’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro non implica l’esenzione dall’obbligo di registrazione del contratto di locazione.

Le agevolazioni però riguardano anche ulteriori tasse, come ad esempio quella dell’IMU o quella della TASI.

Nessuna agevolazione invece riceve il proprietario qualora dovesse effettuare uno sfratto per morosità.

Sarebbe opportuno se il legislatore prevedesse per questo genere di contratti una procedura di sfratto per morosità più breve ed economica.

 

 

La locazione abitativa

La locazione abitativa

La causa del contratto di locazione è il pagamento di un canone periodico come corrispettivo del godimento di un immobile.

Il contratto di locazione abitativa ha ad oggetto il godimento di un immobile destinato a civile abitazione.

Il proprietario del bene si definisce locatario mentre colui che prende in affitto l’immobile, viene chiamato conduttore.

La registrazione del contratto

Il contratto di locazione deve essere registrato a pena di nullità entro 30 giorni dalla stipula.

La registrazione può essere registrata telematicamente oppure presso l’Agenzia delle Entrate.

Nel caso in cui l’inquilino smetta di pagare il canone e il contratto di locazione non sia stato registrato il proprietario non potrà richiedere lo sfratto per morosità.

Oltre a non poter adoperare la procedura di sfratto per morosità per ottenere la liberazione dell’immobile il proprietario non potrà neanche richiedere un decreto ingiuntivo per il recupero dei canoni di locazione non pagati.

Per il recupero dei canoni e la liberazione dell’immobile il proprietario dovrà adoperare il rito locatizio ordinario.

Esistono diverse tipologie del contratto di locazione abitativa ed ognuna presenta caratteristiche.

Le tipologie

 La locazione abitativa può essere anche rientrare nella tipologia di “canone concordato”, in cui il prezzo dell’affitto deve rientrare in un range prestabilito.

Scegliere questa tipologia di contratto permette di avere vantaggi sia per il conduttore sia per il locatario, soprattutto dal punto di vista fiscale.

Ulteriore tipologia di contratto è sublocazione, in cui il conduttore può affittare a terzi una parte dell’immobile.

Si tratta di una situazione particolare che può essere attuata però in particolari condizioni.

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