La sublocazione

La sublocazione

Si usa il termine “sublocazione” per indicare la situazione in cui un immobile già oggetto di un contratto di locazione, viene affittato ulteriormente a terzi.

Tale contratto  può riguardare la totalità dell’immobile oppure una parte di esso.

Di cosa si tratta

Nel caso sia oggetto di sublocazione solo una parte dell’immobile si parla di sublocazione parziale.

Si tratta quindi di una soluzione utile, che il locatario può proporre al conduttore dell’immobile nel caso non riesca a far fronte al pagamento del canone di locazione.

Il locatario dovrà tempestivamente comunicare al proprietario dell’immobile di voler procedere a sublocare l’immobile.

Anche il contratto di sublocazione è soggetto a registrazione presso l’Agenzia delle Entrate.

Divieti

L’art. 1594 c.c. consente al conduttore la sublocazione in assenza di espresso patto contrario.

Con riferimento alla locazione ad uso abitativo, l’art. 14, comma 4, della Legge n. 431/98 vieta la sublocazione totale o la cessione del contratto, senza il consenso del locatore, dell’immobile destinato ad abitazione.

In base a tale normativa, dunque, se nel contratto non è previsto alcun esplicito divieto, il conduttore può sublocare solo parzialmente l’immobile adibito ad uso abitativo, purchè comunichi con lettera raccomandata al locatore l’identità del subconduttore, la durata del contratto e la precisa individuazione dei vani sublocati.

Per tale ragione è opportuno inserire nei contratti di locazione una clausola che espressamente vieti all’inquilino la sublocazione del bene.

Il medesimo articolo invece vieta espressamente al conduttore la cessione del contratto a terzi da parte del conduttore senza autorizzazione del proprietario.

La violazione di tale divieto da parte del conduttore può essere causa di risoluzione del contratto di locazione..

Oltre la risoluzione del contratto il proprietario può richiedere al conduttore che ha violato tale divieto il risarcimento del danno.

La violazione del divieto di sublocazione non può mai essere motivo per avviare una procedura di sfratto.

 

La registrazione del contratto di locazione

La registrazione del contratto di locazione

Quando si parla di registrazione del contratto di locazione ci si riferisce alla procedura per mezzo della quale un contratto di locazione viene portato a conoscenza dell’autorità pubblica.

La registrazione può essere effettuata in via telematica oppure allo sportello.

Al moneto della registrazione del contratto si pagano anche le tasse del giudizio.

Di che cosa si tratta

La registrazione del contratto di locazione deve essere svolta dal proprietario dell’immobile, il quale si deve recare presso le sedi dell’Agenzia delle Entrate e svolgere la relativa procedura, pagando le imposte.

In alternativa, può anche inviare il tutto per via telematica.

Per essere precisi però, dovranno ricorrere obbligatoriamente a quest’ultima modalità i proprietari di almeno 10 immobili oppure gli agenti immobiliari.

Gli altri locatari potranno scegliere facoltativamente se ricorrere alla via telematica, a recarsi a sportello oppure ad una terza modalità.

Questa consiste nel delegare un professionista, come ad esempio un commercialista, che si occupi di tale procedura.

Molto importanti sono anche le tempistiche e i costi con cui deve essere effettuata la registrazione.

Tempistiche da rispettare e costi

Il contratto di locazione deve essere registrato entro 30 giorni dalla sottoscrizione dello stesso.

Dopo la registrazione il locatore ha a disposizione altri 60 giorni per poter comunicare al conduttore l’avvenuta registrazione.

Il proprietario dell’immobile deve comunicare la registrazione anche all’amministratore di condominio.

La procedura di registrazione è molto importante, anche perché se non la si svolge nel modo corretto, il contratto di locazione è da considerarsi inesistente.

Nel caso di mancata registrazione del contratto il proprietario non potrà liberare l’immobile per mezzo di una procedura di sfratto per morosità.

Per quanto riguarda i costi invece, chi possiede l’immobile dovrà versare l’imposta di bollo e quella di registro, che possono variare a seconda della tipologia dell’immobile.

Nel caso le parti optino per il regime di cedolare secca non sarà necessario pagare alcuna tassa al momento della registrazione.

 

Prescrizione dei canoni di locazione

Prescrizione dei canoni di locazione

La prescrizione è un effetto giuridico connesso al decorrere del tempo.

Per l’estinzione del diritto è sufficiente il semplice decorso del tempo e non è necessario che il soggetto debitore che beneficia delle prescrizione compia alcuna azione.

Il debitore in ogni caso può sempre rinunciare alla prescrizione.

La prescrizione dei canoni di locazione avviene nel momento in cui si estingue il diritto del locatore a ricevere il pagamento dei canoni di locazione maturati e non pagati.

Quando si verifica

La prescrizione dei canoni di locazione si verifica nel momento in cui il diritto al pagamento del canone di locazione si estingue.

Precisamente, il suo diritto ad ottenere tali somme di denaro si estingue con il decorso di cinque anni.

Il termine decorre dal momento in cui matura il diritto al pagamento di ciascun canone di locazione.

In termine di prescrizione è di dieci anni se il proprietario richiede il pagamento al conduttore per mezzo di un decreto ingiuntivo.

Come agire

Per poter evitare di perdere il denaro, il locatario però può ricorrere ad una serie di soluzioni.

La prima consiste nell’inviare, tramite il consulto di un avvocato, una lettera di diffida all’ex affittuario, in modo che la scadenza della prescrizione si proroghi automaticamente e inizi a partire dalla data in cui viene inviata la comunicazione.

Il termine di prescrizione si interrompe anche se il proprietario tenta il recupero dei canoni di locazione non pagati notificando un decreto ingiuntivo al conduttore moroso.

Il decorso della prescrizione non impedisce al proprietario di richiedere lo sfratto per morosità.

Per risolvere soluzioni del genere comunque è sempre meglio chiedere l’aiuto di un professionista del settore.

 

Locazione commerciale 

Locazione commerciale 

Quando si parla di contratto di locazione commerciale ci si riferisce ad un contratto che viene firmato tra il proprietario di un immobile destinato ad uso commerciale e chi ne richiede l’affitto.

A partire del 2019 anche questo tipo di contratti possono beneficiare del regime fiscale agevolato della cedolare secca anche questo tipo di contratti con aliquota fissata al 21%.

Oltre a questo, si deve però sottolineare che il contratto in questione non è sottoposto a canoni concordati.

Ciò significa che chi possiede l’immobile può stabilire liberamente il prezzo di affitto.

Locazione commerciale: le caratteristiche

La locazione commerciale è regolata dalla legge 392/1978, che stabilisce che il locatore può stabilire liberamente il prezzo dell’immobile.

La durata del contratto è di 6 anni, anche se si può arrivare a 9, nel caso di immobili destinati allo svolgimento di attività alberghiere oppure a quelle relative all’ambito teatrale.

La scadenza del contratto

Alla scadenza del contratto quest’ultimo in automatico si può rinnovare alle medesime condizioni dell’anno precedente.

Il proprietario tuttavia può comunicare indicazioni differenti entro 12 mesi o 18 mesi prima della scadenza.

Normalmente il conduttore può recedere dal contratto dando un preavviso al proprietario dell’immobile.

Viceversa il proprietario può richiedere la restituzione dell’immobile solo alla scadenza del contratto.

In caso contrario, per ogni comunicazione, si dovrà inviare una lettera a mezzo raccomandata alla controparte contrattuale.

Sfratto e locazione commerciale

In caso di sfratto per morosità il contratto di locazione commerciale presenta delle peculiarità rispetto all’abitativo.

In entrami i casi l’atto che da avvio alla procedura di sfratto per morosità è una citazione con contestuale intimazione di sfratto.

Nel corso della procedura di sfratto per morosità il conduttore non può richiedere il termine di grazia.

Con riferimento all’esecuzione dell’ordinanza di rilascio il contratto di locazione commerciale non presenta particolari peculiarità.

Anche in questo caso infatti sarà necessaria la notifica del precetto per rilascio e del preavviso di rilascio.

Successivamente alla notifica di tale atti l’ufficiale giudiziario effettuerà una serie di accessi fino all’effettiva liberazione dell’immobile.

In ambito commerciale generalmente è necessario un numero di accessi inferiore rispetto all’ambito abitativo in quanto l’ufficiale giudiziario non deve confrontarsi con i problemi abitativi di soggetti minori, invalidi o malati.

Il recupero del credito

In ambito commerciale il recupero dei canoni non pagati è più complesso rispetto all’abitativo.

La causa della maggiore difficoltà è dovuta alla circostanza che in ambito commerciale molto spesso sono coinvolte società che nella maggior parte dei casi hanno problemi di solvibilità e sottocapitalizzazione.

 

cedolare secca

Cedolare secca

La cedolare secca è un regime fiscale di cui può beneficiare il proprietario di un immobile che stipula un contratto di locazione.

Quest’ultimo ammette una serie di vantaggi, ed in particolare molte agevolazioni fiscali, valide sia per il proprietario dell’abitazione, sia per chi pagherà l’affitto.

Nessun tipo di effetto ha la scelta del regime di cedolare su di una procedura di sfratto per morosità da effettuare.

In caso di sfratto per morosità infatti il padrone dell’immobile non potrà avere nessun tipo di beneficio in relazione alle tempistiche dello sfratto oppure al recupero crediti relativo ai canoni non pagati.

Cedolare secca: di che cosa si tratta

La cedolare secca sostituisce il pagamento dell’Irpef, delle imposte di bollo e di registro.

Il proprietario del contratto pertanto dovrà pagare un’unica imposta che sostituisce tutte le altre.

La percentuale da pagare ammonta al 10% sul canone di locazione annuale se le parti hanno stipulato un contratto a canne concordato.

Le il canone non è concordato l’ammontare  della cedolare secca è del 21%.

I requisiti 

La cedolare secca riguarda solo immobili destinati ad un uso abitativo che non abbiamo uno scopo aziendale.

Il locatario inoltre deve essere una persona fisica e non una società.

La scelta della cedolare secca deve essere effettuate nel momento in cui si sottoscrive il contratto di locazione.

Quest’ultimo inoltre può essere rinnovato di anno in anno, senza dover confermare le agevolazioni scelte, se queste sono le stesse dell’anno precedente.

Nel caso invece si volessero cambiare delle caratteristiche del contratto o tipologie di agevolazioni, si dovranno tempestivamente scrivere le comunicazioni sotto forma di raccomandata ed inviarle alla persona con la quale è stato stabilito il contratto di locazione.

 

Precetto per rilascio

Precetto per rilascio

Atto di precetto: a cosa serve?

L’atto di precetto per rilascio è l’ultimo atto prima di procedere alla notifica del preavviso di rilascio e successivamente con gli accessi da parte dell’Ufficiale Giudiziario.

La notifica di tale atto è pertanto un passaggio fondamentale senza il quale non è possibile liberare l’immobile dall’inquilino

Contenuto dell’atto di precetto

L’atto di precetto non è altro che un’intimazione al rilascio dell’immobile fatta dal proprietario all’inquilino a seguito dell’emissione dell’ordinanza di sfratto.

Normalmente tale atto viene notificato congiuntamente con l’ordinanza di convalida dello sfratto per morosità.

Dal punto di vista formale tale atto non si discosta da un normale sollecito di pagamento effettuato nel corso di una procedura di recupero crediti stragiudiziale.

La notifica dell’atto non comporta il pagamento di marche da bollo, l’unico costo che la parte deve sostenere è quello dei costi di notifica.

L’atto di precetto è un atto confezionato interamente dalla parte che non necessita di intervento del Giudice.

Con l’atto di precetto si intima all’inquilino di rilasciare l’immobile entro 10 giorni dalla notifica dell’atto di precetto, allo scadere del decimo giorno sarà possibile notificare il preavviso di rilascio.

Funzione dell’atto di Precetto

L’atto di precetto per rilascio ha la sola funzione di intimare all’inquilino il rilascio dell’immobile entro giorni, nessuna funzione svolge invece in relazione al recupero crediti relativo alle mensilità non pagate.

Se il proprietario dell’immobile intende procedere anche al recupero dei canoni di locazione non pagati dovrà notificare un differente anche un precetto.

A seguito della notifica di quest’ulteriore atto di precetto prenderà avvio una differente procedura esecutiva.

Critiche

Molti operatori del settore criticano duramente l’obbligo imposto alla parte di notificare l’atto di precetto prima di procedere alla liberazione coatta dell’immobile.

A bene vedere il precetto per rilascio si risolve in una sostanziale duplicazione del preavviso di rilascio.

Con entrambi gli atti infatti si intima allo sfrattato di rilasciare l’immobile entro una certa data pena l’esecuzione coatta dello sfratto.

 

Pagamento dell'affitto e Covid-19

Pagamento dell’affitto e Covid-19

Per quanto riguarda il pagamento dei canoni di locazione nel corso dell’emergenza Covid-19, lo Stato non ha stabilito alcuna misura in merito.

L’unico provvedimento adottato riguarda la sospensione dell’esecuzione degli sfratti già convalidati.

Anche se è possibile ricorrere a diverse soluzioni che riescano ad accordare le due parti: il locatore, che è il proprietario dell’abitazione ed il conduttore, ovvero colui che dovrà pagare il canone di locazione.

Pagamento dei canoni di affitto: cosa fare

La legge non prevede alcun cambiamento per quanto riguarda il pagamento dei canoni di affitto durante il Covid-19.

Questo significa che il Governo non ha stabilito alcuna sospensione per i pagamenti che il conduttore dovrà corrispondere al locatario.

Tuttavia, data l’emergenza provocata dal Coronavirus, l’ideale sarebbe che le due parti trovassero un accordo.

È molto difficile però che il conduttore accetti di eliminare totalmente le somme di denaro che dovrebbe ricevere, anche perché egli stesso potrebbe trovarsi in difficoltà, data la crisi economica in atto.

Per questo motivo, si possono adottare altre soluzioni.

Le soluzioni possibili

Il locatario ha diritto a chiedere al conduttore di poter prorogare la scadenza del pagamento del canone di locazione e pagarlo nel periodo successivo all’emergenza Coronavirus.

In questo caso sarà però il proprietario di casa a dover mettere per iscritto tale cambiamento, se lo accetterà. Si deve sottolineare anche che, dato il periodo di crisi straordinaria, l’affittuario non potrà richiedere alcuna mora per il pagamento posticipato.

Altro possibile accordo può riguardare un’eventuale riduzione delle somme da pagare, ma anche questo dovrà essere precedentemente stabilito tra i due soggetti in questione.

Il conduttore dovrà mettere per iscritto anche questo, anche perché in tal modo si possono evitare controversie o problemi amministrativi e burocratici.

L’ideale sarebbe anche contattare un professionista, che saprà senza dubbio indicare qual è il percorso migliore da seguire in questi casi.

sfratti e Covid-19

Sospensione degli sfratti e Covid-19

Tra le diverse misure adottate da parte del Governo per cercare di fronteggiare la situazione di emergenza create dal Coronavirus, una riguarda la sospensione degli sfratti per morosità

Le procedure di sfratto per morosità infatti non potranno essere eseguiti in tutto il territorio italiano, fino al 30 Giugno 2020.

L’esecuzione degli sfratti già convalidati rimarrà sospesa fino al  primo settembre 2020.

Possono beneficiare di tale sospensione solo i soggetti nei cui confronti lo sfratto è già stato convalidato.

La sospensione degli sfratti: chi riguarda

La sospensione degli sfratti per morosità riguarda solo coloro che hanno già ricevuto la convalida dello sfratto.

Questo significa che dopo il 30 Giugno 2020, i proprietari delle abitazioni potranno avviare le procedure di sfratto per quegli inquilini che sono stati insolventi, e potranno anche richiedere un’ingiunzione per il recupero dei canoni non pagati.

Tutto ciò è stato stabilito durante il periodo di Marzo 2020, dopo le ripetute richieste da parte di alcuni sindacati, che avevano già posto domanda al Governo a Febbraio 2020.

La disposizione è contenuta nell’articolo 103 comma 6 del decreto legge del 17 marzo 2020, n. 18, (c.d. “Decreto Cura Italia”).

Quest’ultimo presenta una serie di norme volte a favorire la limitazione della crisi economica in Italia.

Gli altri casi

Per tutti gli altri inquilini, cioè per coloro che non rientrano nella situazione di morosità già pendente, lo Stato non ha consentito la sospensione dei pagamenti dei canoni.

Tuttavia coloro che si trovano in difficoltà hanno la possibilità di recedere in modo anticipato dal contratto per “giusta causa”.

Dovranno però obbligatoriamente rispettare il periodo di preavviso stabilito dal contratto.

Negli altri casi, il proprietario dell’abitazione potrà ricorrere allo sfratto.

Per ulteriori chiarimenti si consiglia di contattare un professionista, in modo che quest’ultimo possa consigliare quale procedura legale sia la migliore da seguire, per poter risolvere la situazione il più in fretta possibile.

 

Termine di grazia

Il termine di grazia

La possibilità di richiedere del termine di grazia è una facoltà concessa dalla Legge all’inquilino che sta subendo uno sfratto per morosità.

Nello specifico l’inquilino richiedendo il termine di grazia può congelare la procedura impedendo che il Giudice emetta l’ordinanza di convalida dello sfratto per morosità.

La richiesta del termine di grazia, oltre a congelare la procedura di rilascio dell’immobile congela anche la procedura di recupero crediti relativa ai canoni di locazione non pagati.

Presupposto per la sospensione della procedura sono le comprovate difficoltà economiche dell’inquilino moroso.

La legge prevede che il Giudice  può assegnare all’inquilino moroso un termine non superiore a novanta giorni per corrispondere i canoni non pagati.

Il termine può essere tuttavia di 120 giorni nel caso in cui l’inquilino fornisca la prova che l’omessa corresponsione del canone di locazione è causata da difficoltà economiche insorte dopo la conclusione del contratto di locazione e che siano connesse a malattia, disoccupazione o gravi condizioni di difficoltà.

Il termine di grazia può essere richiesto dall’inquilino non più di tre volte nel corso di un quadriennio.

nelle procedura di sfratto per finita locazione lo sfrattato non può richiedere il termine di grazia.

Allo scadere del termine….

Contestualmente alla concessione del termine di grazia il Giudice fissa una nuova udienza per la verifica del corretto pagamento delle somme dovute.

Se allo scadere del termine fissato dal Giudice l’inquilino moroso non ha pagato quanto dovuto, il Giudice convaliderà lo sfratto.

Oltre all’ordinanza di convalida dello sfratto il Giudice emetterà un decreto ingiuntivo esecutivo.

E’ opportuno sottolineare che se l’inquilino paga le somme dovute al momento della concessione del termine e non paga i canoni scaduti successivamente il Giudice non convaliderà lo sfratto e non emetterà in decreto ingiuntivo e il proprietario dell’immobile sarà tenuto ad intraprendere una nuova procedura di sfratto per morosità.

Riflessioni conclusive

Purtroppo nella prassi applicativa dei Tribunali italiani il termine di grazia viene concesso tutte le volte che l’inquilino ne faccia richiesta, anche in assenza di specifica prova circa stato di difficoltà economica del richiedente.

Questa prassi spinge gli inquilini ad abusare di questo istituto adoperandolo solo per guadagnare qualche mese di permanenza gratuita all’interno dell’immobile.

Statisticamente, infatti, è molto raro che allo scadere del termine un inquilino moroso paghi, anche solo parzialmente, i canoni insoluti.

La procedura di sfratto per morosità

La procedura di sfratto per morosità

Lo sfratto per morosità è la procedura per mezzo della quale il proprietario libera un immobile dall’inquilino moroso.

Il proprietario non può richiedere autonomamente lo sfratto dell’inquilino moroso, ma deve avvalersi necessariamente di un legale.

Prerequisito per intraprendere una procedura di sfratto per morosità è il mancato pagamento del canone di locazione oppure degli oneri condominiali.

Proprio tale presupposto distingue lo sfratto per morosità dallo sfratto per finita locazione nel quale il proprietario richiede la restituzione dell’immobile a seguito della scadenza del contratto di locazione.

La procedura

La procedura di sfratto prende avvio con la notifica dell’atto di citazione per convalida di sfratto all’inquilino morso.

Tale atto deve precisare l’ammontare esatto dei canoni non pagati e l’indicazione della data in cui l’inquilino dovrà presentarsi presso il tribunale per la convalida dello sfratto.

Tra la data dell’udienza e la data della notifica deve trascorre un termine minimo di venti giorni liberi.

Dopo la notifica dell’intimazione di sfratto l’intimante deve procedere ad iscrivere a ruolo la procedura di sfratto per morosità.

Nella data indicata nell’atto di citazione entrambe le parti devono presentarsi in udienza al cospetto del Giudice.

Nel corso dell’udienza, se il conduttore non prova in via documentale di aver pagato il canone di locazione, il Giudice  emette un’ordinanza di sfratto e un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo.

Se lo sfratto viene intimato in forza di un contratto di locazione ad uso abitativo l’inquilino può richiedere il termine di grazia.

Generalmente, l’ordinanza di sfratto non è immediatamente esecutiva, ma concede all’inquilino un periodo di tempo per rilasciare l’immobile.