La sublocazione

La sublocazione

Si usa il termine “sublocazione” per indicare la situazione in cui un immobile già oggetto di un contratto di locazione, viene affittato ulteriormente a terzi.

Tale contratto  può riguardare la totalità dell’immobile oppure una parte di esso.

Di cosa si tratta

Nel caso sia oggetto di sublocazione solo una parte dell’immobile si parla di sublocazione parziale.

Si tratta quindi di una soluzione utile, che il locatario può proporre al conduttore dell’immobile nel caso non riesca a far fronte al pagamento del canone di locazione.

Il locatario dovrà tempestivamente comunicare al proprietario dell’immobile di voler procedere a sublocare l’immobile.

Anche il contratto di sublocazione è soggetto a registrazione presso l’Agenzia delle Entrate.

Divieti

L’art. 1594 c.c. consente al conduttore la sublocazione in assenza di espresso patto contrario.

Con riferimento alla locazione ad uso abitativo, l’art. 14, comma 4, della Legge n. 431/98 vieta la sublocazione totale o la cessione del contratto, senza il consenso del locatore, dell’immobile destinato ad abitazione.

In base a tale normativa, dunque, se nel contratto non è previsto alcun esplicito divieto, il conduttore può sublocare solo parzialmente l’immobile adibito ad uso abitativo, purchè comunichi con lettera raccomandata al locatore l’identità del subconduttore, la durata del contratto e la precisa individuazione dei vani sublocati.

Per tale ragione è opportuno inserire nei contratti di locazione una clausola che espressamente vieti all’inquilino la sublocazione del bene.

Il medesimo articolo invece vieta espressamente al conduttore la cessione del contratto a terzi da parte del conduttore senza autorizzazione del proprietario.

La violazione di tale divieto da parte del conduttore può essere causa di risoluzione del contratto di locazione..

Oltre la risoluzione del contratto il proprietario può richiedere al conduttore che ha violato tale divieto il risarcimento del danno.

La violazione del divieto di sublocazione non può mai essere motivo per avviare una procedura di sfratto.

 

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