Sfratto con minorenni

Sfratto con minorenni

Lo sfratto per morosità di un inquilino che convive con minorenni è una situazione molto particolare e difficile da affrontare per chiunque.

Nonostante ciò, lo sfratto all’inquilino con figlio minorenne può essere fatto anche se si devono considerare alcuni aspetti importanti.

Quando non si può sfrattare l’inquilino

Infatti, qualora l’inquilino da sfrattare conviva con dei minorenni è necessario risolvere una situazione ben più complessa che richiede il coinvolgimento degli assistenti sociali.

Tale situazione è sicuramente più complessa dello sfratto nei conforti di persone anziane.

Vediamo nel dettaglio di cosa stiamo parlando.

Inquilino con figlio minore: come fare?

Innanzitutto, è bene sottolineare che nel panorama legislativo italiano ci sono degli interventi che vanno a tutela dell’inquilino con figlio minore.

Questi si esplicano nella possibilità di pagare canoni e oneri scaduti entro 90 giorni e in maniera dilazionata.

Oltretutto, qualora l’inquilino dovesse versare in condizioni economiche precarie, essere affetto da malattie e disoccupato, la morosità potrà richiedere il termine di grazia.

Elencati i diritti dell’inquilino è arrivato il momento di capire come iniziare la procedura di sfratto per morosità anche in presenza di minore.

Lo sfratto con minorenni è possibile, ma deve affrontare una serie di ostacoli.

Nel caso in cui il genitore non abbia un immobile dove andare ad abitare, i servizi sociali del comune di residenza dell’inquilino sfrattato dovranno trovare a lui e al minore un alloggio.

Purtroppo gli alloggi liberi non sono numerosi e ciò comporta che spesso soni i servizi sociali a pagare le mensilità direttamente al proprietario di casa per garantire un tetto all’inquilino e al minore.

Recupero del credito

La presenza di minori non influisce in nessun caso sulla procedura di recupero crediti relativa ai canoni non pagati.

A seguito della convalida dello sfratto, il Giudice emetterà il decreto ingiuntivo e il proprietario potrà procedere al pignoramento dei beni dell’inquilino moroso.

 

Sfratto con anziani

Sfratto con anziani

Quando all’interno di un immobile ci sono anziani è possibile effettuare lo sfratto per morosità?

Nelle prossime righe scoprirai quali sono le norme relative allo sfratto con anziani oppure a famiglie con anziani.

Il proprietario ha diritto di intimare lo sfratto per morosità all’inquino che non paga anche quando costui sia un anziano.

Vediamo nel dettaglio come funziona lo sfratto degli inquilini più anziani.

Inquilini anziani: come comportarsi?

La normativa vigente non prevede alcun trattamento di favore nel caso in cui l’inquilino moroso sia un anziano.

Parimenti le famiglie con un anziano convivente non beneficiano di un trattamento di favore.

Infatti, in entrambe le situazioni sarà possibile eseguire l’ordinanza di sfratto e recuperare i canoni non pagati.

Lo sfratto viene posto in esecuzione in base al principio per cui è lo Stato a doversi far carico dei cittadini bisognosi e non altri privati.

In realtà, però, nei confronti degli anziani oppure delle famiglie con anziani una deroga è possibile solo in casi particolari.

Infatti, qualora l’inquilino moroso anziano abbia più di 70 anni e presenti gravi handicap oppure sia sprovvisto di differente abitazione, la procedura di sfratto esecutivo potrebbe essere sospesa.

Anche in sede di concessione del termine di grazia l’inquino anziano potrà beneficiare di un trattamento di favore.

Anche in fase esecutiva, nel caso dello sfratto con anziani, i tempi di esecuzione potrebbero essere sensibilmente più lunghi dell’ordinario.

 

 

 

Le società immobiliari 

Le società immobiliari 

Società immobiliare è un termine generico che indica qualsiasi società che svolge un’attività correlata al settore immobiliare.

Cosa Fanno

Principalmente, queste società svolgono attività di intermediazione immobiliare.

Una mediazione immobiliare si concentra sulle transazioni di intermediazione, nel senso che svolgono in ruolo di acquirente o venditore, o entrambi, a pagamento.

Il core business delle società immobiliari è la gestione e la successiva vendita di immobili.

In particolare, questa attività si divide in acquisto e vendita di immobili, compravendita di terreni destinati ad essere edificati oppure acquisto di immobili da cedere temporaneamente in leasing o comodato.

Forma societaria

Dal punto di vista della forma societaria una società immobiliare può assumere la forma di società di capitali oppure di persone.

La scelta varia in base a diversi fattori come il numero di soci, l’ammontare del capitale da conferire e il regime fiscale a cui si vuole aderire.

Le società immobiliari, in quanto tali, svolgono un’attività d’impresa che non può reputarsi in alcun modo occasionale.

Ovviamente, affinché siano considerate tale è necessario che abbiano a disposizione un patrimonio immobiliare. Come si ottiene?

I modi per avere un patrimonio immobiliare sono essenzialmente due.

Nel primo caso, attraverso un atto di compravendita si acquistano direttamente gli immobili; nel secondo, invece, si ottiene una partecipazione in una società immobiliare precostituita.

L’attività di compravendita è abbastanza intuitiva.

La società immobiliare si impegna ad acquistare un immobile da terzi e successivamente a venderlo.

Le partecipazioni sociali, invece, interessano l’ottenimento di una quota del patrimonio.

In tal modo non si ottiene la proprietà dell’immobile in quanto non si verifica un atto di trasferimento.

In caso di sfratto?

Attualmente le società immobiliari non godono di nessuna agevolazione nel caso debbano intraprendere una procedura di sfratto per morosità.

Pertanto quando devono effettuare una procedura di sfratto anche le società immobiliari devono affrontare gli elevatissimi costi della procedura di sfratto in particolare sono soggette al pagamento delle numerose tasse

Appare evidente che per soggetti che ogni anno devono affrontare numerose procedure di sfratto i costi spesso sono insostenibili.

L’assenza di una procedura di sfratto per morosità abbreviata e a costi ridotti per le società immobiliari rappresenta una grave carenza normativa.

Questa carenza penalizza il mercato immobiliare italiano, scoraggiando tanti operatori, sopratutto esteri, dall’effettuare investimenti immobiliari in Italia.

 

Avvocato per sfratto per morosità

Avvocato per sfratto per morosità

Avvocato per sfratto per morosità come scegliere il migliore?

La crisi generata dal COVID 19 sta cagionando un aumento esponenziale dei casi di morosità tra gli inquilini.

Oltre ai casi di morosità generati dalla crisi si riscontrano moltissimi casi di inquilini che simulando uno stato di difficoltà economica richiedono una sospensione o una riduzione del canone di locazione.

L’unica difesa rimasta ai proprietari per tutelare il proprio investimento immobiliare è un avvocato in grado di svolgere con la massima rapidità possibile una  procedura di sfratto per morosità.

Quali requisiti deve avere un legale che si occupa di sfratti per morosità?

Rapidità

In primo luogo un legale che vuole effettuare al meglio uno sfratto per morosità deve essere rapido.

Rapidità vuol dire avviare l’azione di sfratto entro pochi giorni dalla data di affidamento dell’incarico.

Una volta avviata la procedura il legale deve ridurre al minimo i tempi morti tra ogni singola fase dello sfratto per morosità.

La notifica del precetto per rilascio deve essere seguita nel minor termine di legge possibile dalla notifica del preavviso di rilascio.

Perdere tempo tra la notifica di questi due atti vuol dire arrecare un danno al cliente.

Organizzazione

La procedura di sfratto è una procedura in massima parte burocratica.

Per riuscire a svolgere tutti gli incombenti necessari alla liberazione dell’immobile in tempi rapidi un legale deve essere ottimamente organizzato.

Fondamentale in questo senso la presenza di collaboratori che rendano possibile la notifica di ciascun atto nel primo giorno disponile evitando in questo modo tempi morti nella procedura.

Dopo la notifica dei singoli atti bisogna interfacciarsi con i soggetti incaricati dell’effettiva liberazione degli immobili (Ufficiali giudiziari e Polizia).

Ogni ufficiale giudiziario e ogni commissariato infatti ha il proprio modus operandi.

Fondamentale a tale fine è conoscere meccanismi, dinamiche e abitudine dei funzionari che in ciascuna zona sono incaricati dell’esecuzione dello sfratto.

 

 

 

 

Sfratto per morosità quanto costa

Sfratto per morosità quanto costa

Sfratto per morosità quanto costa? questa è la domanda più frequente che ci  pongono i nostri cliente.

In primo luogo è opportuno sottolineare che i costi non subiscono rilavanti variazioni in base al tipo di contratto di locazione.

Uno sfratto da effettuare in relazione ad una locazione abitativa, commerciale oppure con canone concordato hanno sostanzialmente il medesimo costo.

Anche la tipologia di sfratto da affrontare morosità oppure finita locazione influisce sul costo della procedura.

L’ammontare della morosità invece rappresenta una variabile importante in grado di determinare l’ammontare del contributo unificato e dell’imposta di registro che il proprietario dovrà pagare.

Cerchiamo di rispondere alla domanda di cui sopra tralasciando le spese legali della procedura di sfratto per morosità e soffermandoci solo sui costi vivi.

Costi della fase di cognizione

Per avviare una procedura di sfratto per morosità l’intimante deve sopportare ingenti spese vive.

In primo luogo è necessario sopportare i costi di notifica che riguardano sia la notifica dell’intimazione di sfratto sia l’invio dell’avviso ex art. 660 c.p.c. (qualora sia necessario).

Una volta notificata l’intimazione di sfratto è necessario procedere all’iscrizione a ruolo della procedura pagando le tasse del giudizio.

All’esito della convalida dello sfratto, se il proprietario richiede un provvedimento di condanna  per il recupero delle spese legali sostenute o dei canoni non pagati dovrà pagare anche l’imposta di registro.

L’imposta di registro è pari al 3% del valore della somma richiesta con un minimo pari a 200,00 €.

Spese della fase esecutiva

I costi maggiori tuttavia riguardano la fase esecutiva dell’ordinanza di sfratto per morosità.

Ottenuta la convalida dello sfratto il proprietario dovrà sostenere ulteriori costi di notifica per notificare il precetto per rilascio e il preavviso di rilascio.

Se neanche a seguito della notifica di tali atti l’inquilino si decide ad uscire sarà necessario richiedere l’intervento sull’ufficiale giudiziario.

Il padrone dell’immobile dovrà sostenere un costo per ogni accesso che l’ufficiale giudiziario effettuerà presso l’immobile.

Nel caso in cui l’inquilini si rifiuti di aprire la porta dell’immobile sarà necessario pagare anche un fabbro che forzi la serratura dell’immobile.

A partire dal marzo 2020 l’esecuzione degli  sfratti è stata sospesa causa COVID.

Locazione con canone concordato

Locazione con canone concordato

Quando si parla di contratto di locazione con canone concordato ci si riferisce ad un contratto di locazione ad uso abitativo in cui il canone non viene negoziato liberamente tra proprietario ed inquilino.

In questo caso infatti il canone dovrà essere quantificato in base ad una fascia prestabilita dal Comune in cui si trova l’immobile.

Tale range tiene conto sia delle dimensioni dell’abitazione, sia di altri elementi. Si tratta di un tipo di contratto che garantisce agevolazioni sia per il proprietario, sia per l’affittuario.

Di cosa si tratta

La quantificazione del canone è effettuata in base a vari criteri oggettivi.

In particolare  il canone varia a seconda delle dimensioni dell’immobile, dalla presenza di alcuni confort come balconi, ascensori ecc.

Si tratta di un tipo di contratto molto vantaggioso, sia per l’affittuario sia per il proprietario, in quanto consente di ottenere diverse agevolazioni.

Le agevolazioni

Prima di tutto è possibile ottenere, grazie al contratto di locazione con canone concordato, una serie di agevolazioni fiscali, come ad esempio la cosiddetta cedolare secca del 10%, che permette di sostituire le tasse Irpef, imposta di bollo o di registro.

L’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro non implica l’esenzione dall’obbligo di registrazione del contratto di locazione.

Le agevolazioni però riguardano anche ulteriori tasse, come ad esempio quella dell’IMU o quella della TASI.

Nessuna agevolazione invece riceve il proprietario qualora dovesse effettuare uno sfratto per morosità.

Sarebbe opportuno se il legislatore prevedesse per questo genere di contratti una procedura di sfratto per morosità più breve ed economica.

 

 

La locazione abitativa

La locazione abitativa

La causa del contratto di locazione è il pagamento di un canone periodico come corrispettivo del godimento di un immobile.

Il contratto di locazione abitativa ha ad oggetto il godimento di un immobile destinato a civile abitazione.

Il proprietario del bene si definisce locatario mentre colui che prende in affitto l’immobile, viene chiamato conduttore.

La registrazione del contratto

Il contratto di locazione deve essere registrato a pena di nullità entro 30 giorni dalla stipula.

La registrazione può essere registrata telematicamente oppure presso l’Agenzia delle Entrate.

Nel caso in cui l’inquilino smetta di pagare il canone e il contratto di locazione non sia stato registrato il proprietario non potrà richiedere lo sfratto per morosità.

Oltre a non poter adoperare la procedura di sfratto per morosità per ottenere la liberazione dell’immobile il proprietario non potrà neanche richiedere un decreto ingiuntivo per il recupero dei canoni di locazione non pagati.

Per il recupero dei canoni e la liberazione dell’immobile il proprietario dovrà adoperare il rito locatizio ordinario.

Esistono diverse tipologie del contratto di locazione abitativa ed ognuna presenta caratteristiche.

Le tipologie

 La locazione abitativa può essere anche rientrare nella tipologia di “canone concordato”, in cui il prezzo dell’affitto deve rientrare in un range prestabilito.

Scegliere questa tipologia di contratto permette di avere vantaggi sia per il conduttore sia per il locatario, soprattutto dal punto di vista fiscale.

Ulteriore tipologia di contratto è sublocazione, in cui il conduttore può affittare a terzi una parte dell’immobile.

Si tratta di una situazione particolare che può essere attuata però in particolari condizioni.

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La sublocazione

La sublocazione

Si usa il termine “sublocazione” per indicare la situazione in cui un immobile già oggetto di un contratto di locazione, viene affittato ulteriormente a terzi.

Tale contratto  può riguardare la totalità dell’immobile oppure una parte di esso.

Di cosa si tratta

Nel caso sia oggetto di sublocazione solo una parte dell’immobile si parla di sublocazione parziale.

Si tratta quindi di una soluzione utile, che il locatario può proporre al conduttore dell’immobile nel caso non riesca a far fronte al pagamento del canone di locazione.

Il locatario dovrà tempestivamente comunicare al proprietario dell’immobile di voler procedere a sublocare l’immobile.

Anche il contratto di sublocazione è soggetto a registrazione presso l’Agenzia delle Entrate.

Divieti

L’art. 1594 c.c. consente al conduttore la sublocazione in assenza di espresso patto contrario.

Con riferimento alla locazione ad uso abitativo, l’art. 14, comma 4, della Legge n. 431/98 vieta la sublocazione totale o la cessione del contratto, senza il consenso del locatore, dell’immobile destinato ad abitazione.

In base a tale normativa, dunque, se nel contratto non è previsto alcun esplicito divieto, il conduttore può sublocare solo parzialmente l’immobile adibito ad uso abitativo, purchè comunichi con lettera raccomandata al locatore l’identità del subconduttore, la durata del contratto e la precisa individuazione dei vani sublocati.

Per tale ragione è opportuno inserire nei contratti di locazione una clausola che espressamente vieti all’inquilino la sublocazione del bene.

Il medesimo articolo invece vieta espressamente al conduttore la cessione del contratto a terzi da parte del conduttore senza autorizzazione del proprietario.

La violazione di tale divieto da parte del conduttore può essere causa di risoluzione del contratto di locazione..

Oltre la risoluzione del contratto il proprietario può richiedere al conduttore che ha violato tale divieto il risarcimento del danno.

La violazione del divieto di sublocazione non può mai essere motivo per avviare una procedura di sfratto.

 

La registrazione del contratto di locazione

La registrazione del contratto di locazione

Quando si parla di registrazione del contratto di locazione ci si riferisce alla procedura per mezzo della quale un contratto di locazione viene portato a conoscenza dell’autorità pubblica.

La registrazione può essere effettuata in via telematica oppure allo sportello.

Al moneto della registrazione del contratto si pagano anche le tasse del giudizio.

Di che cosa si tratta

La registrazione del contratto di locazione deve essere svolta dal proprietario dell’immobile, il quale si deve recare presso le sedi dell’Agenzia delle Entrate e svolgere la relativa procedura, pagando le imposte.

In alternativa, può anche inviare il tutto per via telematica.

Per essere precisi però, dovranno ricorrere obbligatoriamente a quest’ultima modalità i proprietari di almeno 10 immobili oppure gli agenti immobiliari.

Gli altri locatari potranno scegliere facoltativamente se ricorrere alla via telematica, a recarsi a sportello oppure ad una terza modalità.

Questa consiste nel delegare un professionista, come ad esempio un commercialista, che si occupi di tale procedura.

Molto importanti sono anche le tempistiche e i costi con cui deve essere effettuata la registrazione.

Tempistiche da rispettare e costi

Il contratto di locazione deve essere registrato entro 30 giorni dalla sottoscrizione dello stesso.

Dopo la registrazione il locatore ha a disposizione altri 60 giorni per poter comunicare al conduttore l’avvenuta registrazione.

Il proprietario dell’immobile deve comunicare la registrazione anche all’amministratore di condominio.

La procedura di registrazione è molto importante, anche perché se non la si svolge nel modo corretto, il contratto di locazione è da considerarsi inesistente.

Nel caso di mancata registrazione del contratto il proprietario non potrà liberare l’immobile per mezzo di una procedura di sfratto per morosità.

Per quanto riguarda i costi invece, chi possiede l’immobile dovrà versare l’imposta di bollo e quella di registro, che possono variare a seconda della tipologia dell’immobile.

Nel caso le parti optino per il regime di cedolare secca non sarà necessario pagare alcuna tassa al momento della registrazione.

 

Prescrizione dei canoni di locazione

Prescrizione dei canoni di locazione

La prescrizione è un effetto giuridico connesso al decorrere del tempo.

Per l’estinzione del diritto è sufficiente il semplice decorso del tempo e non è necessario che il soggetto debitore che beneficia delle prescrizione compia alcuna azione.

Il debitore in ogni caso può sempre rinunciare alla prescrizione.

La prescrizione dei canoni di locazione avviene nel momento in cui si estingue il diritto del locatore a ricevere il pagamento dei canoni di locazione maturati e non pagati.

Quando si verifica

La prescrizione dei canoni di locazione si verifica nel momento in cui il diritto al pagamento del canone di locazione si estingue.

Precisamente, il suo diritto ad ottenere tali somme di denaro si estingue con il decorso di cinque anni.

Il termine decorre dal momento in cui matura il diritto al pagamento di ciascun canone di locazione.

In termine di prescrizione è di dieci anni se il proprietario richiede il pagamento al conduttore per mezzo di un decreto ingiuntivo.

Come agire

Per poter evitare di perdere il denaro, il locatario però può ricorrere ad una serie di soluzioni.

La prima consiste nell’inviare, tramite il consulto di un avvocato, una lettera di diffida all’ex affittuario, in modo che la scadenza della prescrizione si proroghi automaticamente e inizi a partire dalla data in cui viene inviata la comunicazione.

Il termine di prescrizione si interrompe anche se il proprietario tenta il recupero dei canoni di locazione non pagati notificando un decreto ingiuntivo al conduttore moroso.

Il decorso della prescrizione non impedisce al proprietario di richiedere lo sfratto per morosità.

Per risolvere soluzioni del genere comunque è sempre meglio chiedere l’aiuto di un professionista del settore.