Recupero crediti dagli inquilini morosi

Recupero crediti dagli inquilini morosi

A causa della crisi economica generata dalla pandemia in corso sono sempre più numerosi gli inquilini che non riescono a pagare l’affitto.

Come procedere al recupero crediti dagli inquilini morosi?

I crediti derivanti dal mancato pagamento dei canoni di locazione sono tra i più difficili da recuperare al momento del loro insorgere.

La situazione cambia radicalmente trascorso un lasso di tempo più o meno lungo.

Capita di frequente che il soggetto moroso rimetta in sesto le proprie finanza (magari trovando un posto di lavoro) e ritorni ad essere capiente e solvibile.

Avviando la procedura di sfratto per morosità il proprietario ha la possibilità di conseguire il doppio risultato positivo di liberare l’immobile e recuperare i canoni di locazione non pagati.

Come si propone?

La procedura di sfratto si avvia con la notifica di atto di intimazione di sfratto per morosità.

Il Tribunale competente è quello del luogo in cui è situato l’immobile.

Elemento fondamentale dell’intimazione di sfratto è l’indicazione della data in cui si terrà l’udienza per la convalida dello sfratto.

Tra la data della notifica dell’atto di citazione e quella dell’udienza di convalida dello sfratto devono trascorrere almeno 20 giorni.

Il calcolo del termine di 20 giorni prende avvio dalla data in cui l’inquilino riceve effettivamente la notifica dell’atto di citazione.

Recupero crediti dagli inquilini morosi

Nell’udienza di convalida dello sfratto il Giudice, qualora il creditore lo richieda, può emettere un decreto ingiuntivo esecutivo.

L’inquilino moroso può paralizzare tale richiesta proponendo opposizione allo sfratto.

Nel caso in cui l’inquilino moroso proponga opposizione prende avvio un giudizio di cognizione all’esito del quale il giudice accerterà la sussistenza o meno della morosità.

Grazie al decreto ingiuntivo esecutivo il proprietario può procedere al recupero crediti dagli inquilini morosi.

Il recupero del credito si effettua sottoponendo a pignoramento i beni mobili o immobili del debitore oppure il quinto del suo stipendio.

Effettuato il pignoramento il dovrà avviare una nuova procedura giudiziaria per richiedere ad un giudice la vendita dei beni che ha pignorato oppure per ottenere l’assegnazione delle somme che è riuscito a pignorare.

Sfratto persone con handicap

Sfratto persone con handicap

Quando è possibile lo sfratto nei confronti di un soggetto affetto da disabilità?

Leggendo questo articolo scoprirai in quali casi è possibile sfrattare un soggetto affetto da disabilità e quali sono le deroghe previste dalla normativa vigente

La procedura

Un inquilino può opporsi alla convalida dello sfratto per morosità richiedendo una proroga in casi di particolari.

Tra queste causalità c’è anche la fattispecie che ingloba la presenza di persone con handicap.

Pertanto, sebbene la procedura di sfratto non possa essere evitata, l’inquilino affetto da disabilità può richiedere e ottenere una sospensione dello sfratto per morosità per un determinato lasso di tempo.

Lo sfratto può essere ordinato nella misura in cui la persona con handicap abbia trovato una sistemazione alternativa e idonea al suo stile di vita.

Un’altra deroga che il legislatore ha voluto è quella relativa agli inquilini affetti da un handicap grave.

Per questa categoria di persone lo sfratto non può essere eseguito qualora generi un aggravamento della patologia da cui l’inquilino moroso è affetto.

Deve tuttavia segnalarsi la mancanza di una disciplina organica che si applichi alle casistiche delle persone disabili in caso di sfratto.

Infatti, il portatore di handicap può avvalersi di una misura che ha come beneficiari i soggetti le persone con un reddito annuo lordo inferiore a 27 mila euro e presenta disabilità, oppure abbia nel nucleo familiare soggetti con un’età superiore a 65 anni o malati terminali.

In questi casi, lo sfratto può essere sospeso per un periodo di tempo non superiore a 18 mesi.

Come anticipato, un particolare diritto delle persone portatrici di handicap è quello di trovare una sistemazione idonea prima di dover subire lo sfratto.

Pertanto, è necessario che l’appartamento presso cui devono trasferirsi sia dotato di caratteristiche coerente la disabilità del soggetto da sfrattare.

Nessuna sospensione subisce invece la procedura di recupero crediti che non conosce alcuna sospensione.

Verbale di rilascio immobile

Verbale di rilascio immobile

Per verbale di rilascio immobile si intende un documento che deve essere redatto e compilato al momento di restituzione dell’immobile concesso in locazione.

La sua ratio risiede nell’intenzione delle due parti di accordarsi su vari elementi, tra cui lo stato dell’immobile al momento della restituzione al proprietario, la presenza di mobili riconducibili al conduttore e lo stato dei consumi.

Vediamo nel dettaglio cosa è il verbale di rilascio e quale è la sua funzione all’interno del rapporto di locazione.

Quando redigerlo?

Come anticipato, il verbale di rilascio è redatto al termine del periodo di locazione per valutare la presenza di eventuali danni all’interno dell’immobile in affitto.

Pertanto, si confrontano il verbale al momento della stipula e quello al termine del contratto per valutare la presenza di incongruenze.

Qualora il proprietario di casa dovesse scoprire dei danni, potrà trattenere (in tutto o in parte) la somma del deposito cauzionale.

Il contenuto del verbale riguarda lo stato dei pavimenti, delle pareti, infissi e degli elettrodomestici.

Valutati tutti questi elementi, il proprietario di casa potrà constatare la presenza di danni che esulano dalla normale usura dettata dal tempo.

Molto spesso è necessario redigere un verbale anche quando il rapporto di locazione si conclude a seguito di uno sfratto per morosità.

Molto spesso infatti l’inquilino, a seguito dell’ordinanza di sfratto per morosità decide di lasciare l’immobile spontaneamente.

Infatti, in questa fattispecie, tutto l’iter deve essere accompagnato dal verbale di rilascio immobile.

All’interno del verbale saranno indicate le condizioni dell’immobile al momento del rilascio e i mobili che il vecchio locatario non è riuscito a portare via.

Nel caso invece l’immobile venga rilasciato a seguito dell’intervento dell’ufficiale giudiziario sarà quest’ultimo a redigere un verbale in cui viene descritto lo stato dell’immobile al momento del rilascio.

Come redigerlo?

Per redigere un verbale impeccabile è necessario seguire queste semplici regole.

Compila il verbale direttamente sul luogo di interesse e dividilo in capitoli specifici per ogni stanza della casa.

Prima di tutto è necessaria un’accurata descrizione dello stato dei luoghi al momento del rilascio dell’immobile.

 

Quando è possibile uno sfratto

Quando è possibile uno sfratto

Quando è possibile uno sfratto? Quando si parla di sfratto si intende la procedura che permette al proprietario di rientrare in possesso di un immobile di sua proprietà concesso il locazione.

Vediamo più nel dettaglio quando è possibile adoperare tale procedura.

Le tipologie

Ci sono diversi casi in cui lo sfratto può essere richiesto. Nel primo, avviene nel momento in cui il contratto di locazione è terminato.

In questo caso il proprietario non può richiedere la liberazione dell’immobile prima della scadenza del contratto di locazione.

La procedura con cui richiedere la liberazione dell’immobile muta a seconda che venga richiesta alla prima scadenza del contratto oppure successivamente al primo rinnovo del contratto.

Il secondo caso in cui può verificarsi lo sfratto è la morosità dell’inquilino.

La morosità consiste nel mancato pagamento del canone di locazione da parte dell’inquilino.

Il mancato pagamento degli oneri condominiali da parte del conduttore, se previsti nel contratto di locazione, costituisce una causa di risoluzione del contratto di locazione.

In questa situazione, il locatario è inadempiente nei confronti dell’obbligo di pagare il canone mensile per almeno due mensilità.

Pertanto, il proprietario di casa potrà utilizzare lo strumento dello sfratto per morosità e del contestuale decreto ingiuntivo.

Il funzionamento dello sfratto per morosità è molto semplice.

La prima procedura riguarda l’intimazione al locatario di abbandonare l’immobile con citazione davanti al giudice del luogo.

Successivamente, il giudice dovrà verificare che ci siano tutti i presupposti per uno sfratto regolare e scegliere la data entro la quale l’appartamento dovrà essere restituito al legittimo proprietario.

Per tutelare la controparte che subisce lo sfratto, il giudice può concedere all’inquilino un periodo di tempo per avere il tempo materiale per tentare di sanare la morosità maturata.

L’inquilino ha sempre il diritto di proporre opposizione alla procedura.

Sfratto per morosità a Milano

Sfratto per morosità a Milano

La Lombardia è la regione italiana che ogni anno registra il maggior numero di procedure di sfratto, causa di questo triste primato sono gli affitti alti e dell’impossibilità degli inquilini di sostenere la relativa spesa.

Nel 2019 in Lombardia vi sono state 7427 procedure di sfratto in diminuzione rispetto alle 9872 registrate nel 2018.

Nella sola Milano in media vengono effettuate circa 3000 procedure di sfratto per morosità ogni anno.

Fa riflettere la presenza di questi numeri impressionati nonostante Milano possa contare su un programma di edilizia abitativa tra i più efficienti d’Italia.

Lo sfratto per morosità è un istituto giuridico complesso, ma se spiegato bene può essere facilmente compreso.

Vediamo nel dettaglio alcuni elementi fondamentali dello sfratto, come avviene l’iter che completa questo istituto giuridico e quali sono i soggetti coinvolti nel processo.

Elementi fondamentali

Come sfratto si intende il momento in cui l’inquilino, per ragioni diverse, è tenuto a restituire il possesso dell’immobile al legittimo proprietario.

Le motivazioni che danno avvio ad una procedura sfratto possono sono diverse.

Ad esempio, lo sfratto può sussistere nella misura in cui il contratto di locazione non è più rinnovato.

Un altra motivazione in cui lo sfratto avviene è quando l’inquilino è moroso e non riesce a sostenere le spese per il canone mensile.

In questo caso, oltre alla liberazione dell’immobile il proprietario ha la necessità di procedere anche al recupero dei canoni non pagati.

Da quali passaggi è composto l’iter dello sfratto? La prima fase generalmente si svolge in via stragiudiziale, in questa fase le parti provano a trovare un accordo senza coinvolgere l’autorità giudiziaria.

Qualora non si riuscisse a definire in via stragiudiziale, sarà necessario rivolgersi ad un legale.

In particolare, il ruolo del giudice è di fondamentale importanza perché valuta la regolarità dello sfratto e indica un termine entro il quale l’inquilino deve liberare l’appartamento.

La procedura di sfratto, pertanto, passa attraverso queste fasi fondamentali e può avere una durata molto lunga.

Un aspetto importante della procedura di sfratto è che non è soggetto alla sospensione feriale dei termini che avviene nel mese di agosto.

Ciò consentirà alle parti di trovare una soluzione più celere e terminare il procedimento di sfratto nel minor tempo possibile.

 

 

Opposizione allo sfratto

Opposizione allo sfratto

Il mancato pagamento delle mensilità di affitto può portare alla richiesta di sfratto per morosità da parte del proprietario di casa.

Ma è possibile opporsi allo sfratto per morosità? Ci sono tanti modi per farlo e tutti parimenti efficaci.

Come leggerai, l’inquilino potrà contestare le somme richieste da parte del proprietario di casa, dimostrare di avere un credito nei confronti del dominus oppure provare che la morosità non sussiste più.

Vediamo nel dettaglio quali sono le tipologie di opposizione allo sfratto che può applicare l’inquilino moroso o presunto tale.

Sfratto opposizione: come fare?

L’opposizione può avvenire il giorno stesso dell’udienza fissata per la convalida dello sfratto.

L’opposizione può essere presentata dall’inquilino (anche in maniera anche verbale) oppure dal un avvocato munito di procura.

Motivazione dell’opposizione

Le ragioni che si celano dietro alla possibilità di presenta opposizione di sfratto sono le più disparate.

Ad esempio, l’inquilino potrebbe provare che non vi è la morosità o che è stata sanata. In questo caso, l’inquilino dovrà provare che i pagamenti sono stati effettuati per gli importi corretti.

In secondo luogo, è possibile che l’affittuario dimostri che è creditore nei confronti del proprietario di casa.

Pertanto, sarà disponibile la cosiddetta compensazione dei debiti tra i due soggetti.

Infine, sarà possibile contestare l’ammontare delle somme richieste dal proprietario all’inquilino.

Termine di grazia

Secondo la giurisprudenza la richiesta del termine di grazia è inconciliabile con la proposizione di un opposizione all’intimazione di sfratto per morosità.

Pertanto l’inquilino dovrà decidere se presentare opposizione oppure richiedere il termine di grazia.

Effetti dell’opposizione allo sfratto

La proposizione dell’opposizione provoca la conversione della procedura in un giudizio di cognizione.

La conversione della procedura ha in primo luogo l’effetto di bloccare la procedura di recupero dei canoni non pagati.

Dopo la prima udienza, sarà onere dell’inquilino convocare l’intimante davanti ad un organismo di mediazione.

La mediazione obbligatoria è un istituto che consente di conciliare le parti. Qualora ciò non dovesse avvenire, l’opposizione decade.

Nel caso in cui la mediazione dovesse aver luogo, all’incontro dovrà presentarsi l’inquilino assistito da un avvocato.

sfratto sospensione feriale

sfratto sospensione feriale

La sospensione feriale dei termini processuali è un periodo dell’anno nel corso del quale l’attività giudiziaria rimane sospesa.

La riforma del 2014 ha abbreviato il periodo di sospensione con l’obiettivo di rendere più celeri i processi e ridurre il numero di contenziosi.

Vediamo nel dettaglio cosa succede alle procedure di sfratto per morosità nel corso del periodo di sospensione feriale.

Sospensione feriale: il dettaglio

I giorni del mese di agosto, dal primo al 31, non sono presenti all’interno del calendario dei tribunali.

Ciò ha un duplice effetto: da un lato, non sarà possibile fissare le udienze; in secondo luogo, nel calcolo dei termini processuali i 31 giorni di agosto non saranno tenuti in considerazione.

Tuttavia, questa regola si applica ad atti processuali e non stragiudiziali.

Ad esempio, il pignoramento è soggetto alla sospensione feriale in quanto è un atto processuale vero e proprio.

Nel periodo feriale è possibile anche procedere alla registrazione dei contratti di locazione.

Pertanto, per capire il conteggio bisogna considerare due condizioni.

Se il termine processuale scade prima del periodo feriale, si considerano i giorni fino al 31 luglio e poi a partire dal 19 settembre.

Se il termine processuale avviene durante il periodo feriale, il conteggio partirà dal 1° settembre.

Come anticipato, però, la sospensione feriale non si applica a tutti gli atti e fattispecie. Infatti, alcune di queste non sono sospese perché molto importanti.

Considerando, ad esempio, la materia civile, alcuni degli atti che non sono oggetto di sospensione feriale sono: cause di alimenti, procedimenti cautelari, procedimenti di sfratto per morosità, procedimenti di opposizione e altre.

La sospensione feriale non si applica neanche alle procedura di recupero crediti relativi ai canoni di locazione non pagati.

Nonostante il funzionamento della sospensione feriale sia chiaro, in alcuni casi è stato necessario l’intervento della Cassazione per individuare in maniera ancora più precisa le fattispecie sulle quali si applica.

 

 

sfratto a Roma

Sfratto a Roma

Lo sfratto a Roma è una problematica molto diffusa ed attuale che riguarda innumerevoli persone ogni anno.

A Roma la problematica degli sfratti è particolarmente diffusa in quanto gli affitti sono più costosi che in altre località e spesso capita che gli inquini non riescano a pagare il canone di locazione.

Per comprendere appieno l’entità del fenomeno basti pensare che il Lazio è la seconda regione in Italia per numero di sfratti dopo la Lombardia che conda il doppio degli abitanti.

Ogni anno a Roma avvengono oltre 4000 procedure di sfratto per morosità.

Il numero aumenta a 5500 richieste, se si considerano anche i comuni della provincia e a 7200 se si considera l’intera regione Lazio.

Numero molto rilevante in relazione alle 55.000 ordinanze di sfratto che vengono emesse ogni anno in Italia.

Questi numeri tradotti in una dimensione umana parlano di sei persone al giorno che a Roma vedono avviare nei propri confronti una procedura di sfratto per morosità.

Residuale il numero delle procedure di sfratto avviate per finita locazione pari a 307 e per necessità del locatore 144.

Sfratto a Roma: come funziona?

Lo sfratto può essere praticato in due differenti ipotesi.

La prima è lo sfratto per finita locazione che si attua quando alla scadenza il contratto di locazione non viene rinnovato nei confronti dell’inquilino.

In secondo luogo, vi è la fattispecie nella quale l’affittuario è in ritardo con il pagamento dei canoni previsti dal contratto di locazione.

In quest’ultima ipotesi è necessario avviare una procedura di sfratto per morosità.

L’inquilino non deve aver pagato l’affitto nei 20 giorni successivi riportati sul contratto di locazione oppure deve essere presente un ritardo di almeno due mesi per le spese condominiali.

La procedura di sfratto può essere lunga qualora l’inquino non decida di lasciare spontaneamente l’immobile.

In primo luogo, il proprietario di casa procederà ad una intimazione nei confronti dell’affittuario.

Nel caso in cui ciò non dovesse avere effetti, entrerà in gioco il giudice che fissa la data in cui l’appartamento deve essere restituito.

 

sfratto dell'usufruttuario

Sfratto dell’usufruttuario

Quali sono i legami tra sfratto per morosità e usufrutto? Ovvero quali diritti hanno rispettivamente il nudo proprietario e l’usufruttuario?

Questo articolo ha la funzione di chiarire  i punti di incontro di questi due istituti giuridici cercando di chiarire la ripartizione di obblighi e oneri tra le due figure.

Sfratto dell’usufruttuario, è possibile?

L’usufruttuario ha il diritto di godere dell’immobile.

Il godimento può realizzarsi direttamente attraverso l’utilizzo del bene oppure indirettamente incassando i canoni di locazione derivanti dalla concessione in locazione del bene a soggetti terzi.

In primo luogo l’usufruttuario ha il diritto di concedere in locazione l’immobile.

Importante sottolineare che il contratto di locazione concluso dall’usufruttuario non è in alcun modo assimilabile ad una sublocazione.

L’usufruttuario non ha limiti nella conclusione potendo concludere anche contratti di locazione con canone concordato oppure

Conseguentemente l’usufruttuario ha il diritto di richiedere lo sfratto per morosità nel confronti dell’inquilino moroso.

 

Diritti del nudo proprietario

Come primo punto, sottolineiamo che l’usufruttuario gode di tutti i frutti che scaturiscono da un immobile e ha la possibilità di darlo in affitto e di ottenere il conseguente canone di locazione.

Tale ripartizione di diritti può essere derogata dalle parti infatti in caso di accordo differente tra usufruttuario e nudo proprietario, quest’ultimo potrebbe concedere lui stesso l’immobile in locazione.

In questo modo, l’affittuario dovrà pagare il canone di locazione anche se ha firmato il contratto con il nudo proprietario.

Secondo la giurisprudenza il contratto di locazione stipulato dal nudo proprietario è valido ed efficace.

Nel caso in cui l’inquilino smetta di pagare il canone di locazione il nudo proprietario è legittimato ad effettuare uno sfratto per morosità.

Oltre ad poter proporre l’azione di sfratto per morosità il nudo proprietario è legittimato a procedere al recupero dei canoni non pagati.

A seguito di tale orientamento giurisprudenziale lo sfratto dell’usufruttuario è stato pienamente legittimato.

 

Sfratto con minorenni

Sfratto con minorenni

Lo sfratto per morosità di un inquilino che convive con minorenni è una situazione molto particolare e difficile da affrontare per chiunque.

Nonostante ciò, lo sfratto all’inquilino con figlio minorenne può essere fatto anche se si devono considerare alcuni aspetti importanti.

Quando non si può sfrattare l’inquilino

Infatti, qualora l’inquilino da sfrattare conviva con dei minorenni è necessario risolvere una situazione ben più complessa che richiede il coinvolgimento degli assistenti sociali.

Tale situazione è sicuramente più complessa dello sfratto nei conforti di persone anziane.

Vediamo nel dettaglio di cosa stiamo parlando.

Inquilino con figlio minore: come fare?

Innanzitutto, è bene sottolineare che nel panorama legislativo italiano ci sono degli interventi che vanno a tutela dell’inquilino con figlio minore.

Questi si esplicano nella possibilità di pagare canoni e oneri scaduti entro 90 giorni e in maniera dilazionata.

Oltretutto, qualora l’inquilino dovesse versare in condizioni economiche precarie, essere affetto da malattie e disoccupato, la morosità potrà richiedere il termine di grazia.

Elencati i diritti dell’inquilino è arrivato il momento di capire come iniziare la procedura di sfratto per morosità anche in presenza di minore.

Lo sfratto con minorenni è possibile, ma deve affrontare una serie di ostacoli.

Nel caso in cui il genitore non abbia un immobile dove andare ad abitare, i servizi sociali del comune di residenza dell’inquilino sfrattato dovranno trovare a lui e al minore un alloggio.

Purtroppo gli alloggi liberi non sono numerosi e ciò comporta che spesso soni i servizi sociali a pagare le mensilità direttamente al proprietario di casa per garantire un tetto all’inquilino e al minore.

Recupero del credito

La presenza di minori non influisce in nessun caso sulla procedura di recupero crediti relativa ai canoni non pagati.

A seguito della convalida dello sfratto, il Giudice emetterà il decreto ingiuntivo e il proprietario potrà procedere al pignoramento dei beni dell’inquilino moroso.