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La possibilità di richiedere del termine di grazia è una facoltà concessa dalla Legge all’inquilino che sta subendo uno sfratto per morosità.

Nello specifico l’inquilino richiedendo il termine di grazia può congelare la procedura impedendo che il Giudice emetta l’ordinanza di convalida dello sfratto per morosità.

La richiesta del termine di grazia, oltre a congelare la procedura di rilascio dell’immobile congela anche la procedura di recupero crediti relativa ai canoni di locazione non pagati.

Presupposto per la sospensione della procedura sono le comprovate difficoltà economiche dell’inquilino moroso.

La legge prevede che il Giudice  può assegnare all’inquilino moroso un termine non superiore a novanta giorni per corrispondere i canoni non pagati.

Il termine può essere tuttavia di 120 giorni nel caso in cui l’inquilino fornisca la prova che l’omessa corresponsione del canone di locazione è causata da difficoltà economiche insorte dopo la conclusione del contratto di locazione e che siano connesse a malattia, disoccupazione o gravi condizioni di difficoltà.

Il termine di grazia può essere richiesto dall’inquilino non più di tre volte nel corso di un quadriennio.

nelle procedura di sfratto per finita locazione lo sfrattato non può richiedere il termine di grazia.

Allo scadere del termine….

Contestualmente alla concessione del termine di grazia il Giudice fissa una nuova udienza per la verifica del corretto pagamento delle somme dovute.

Se allo scadere del termine fissato dal Giudice l’inquilino moroso non ha pagato quanto dovuto, il Giudice convaliderà lo sfratto.

Oltre all’ordinanza di convalida dello sfratto il Giudice emetterà un decreto ingiuntivo esecutivo.

E’ opportuno sottolineare che se l’inquilino paga le somme dovute al momento della concessione del termine e non paga i canoni scaduti successivamente il Giudice non convaliderà lo sfratto e non emetterà in decreto ingiuntivo e il proprietario dell’immobile sarà tenuto ad intraprendere una nuova procedura di sfratto per morosità.

Riflessioni conclusive

Purtroppo nella prassi applicativa dei Tribunali italiani il termine di grazia viene concesso tutte le volte che l’inquilino ne faccia richiesta, anche in assenza di specifica prova circa stato di difficoltà economica del richiedente.

Questa prassi spinge gli inquilini ad abusare di questo istituto adoperandolo solo per guadagnare qualche mese di permanenza gratuita all’interno dell’immobile.

Statisticamente, infatti, è molto raro che allo scadere del termine un inquilino moroso paghi, anche solo parzialmente, i canoni insoluti.

Lo sfratto per morosità è la procedura per mezzo della quale il proprietario libera un immobile dall’inquilino moroso.

Il proprietario non può richiedere autonomamente lo sfratto dell’inquilino moroso, ma deve avvalersi necessariamente di un legale.

Prerequisito per intraprendere una procedura di sfratto per morosità è il mancato pagamento del canone di locazione oppure degli oneri condominiali.

Proprio tale presupposto distingue lo sfratto per morosità dallo sfratto per finita locazione nel quale il proprietario richiede la restituzione dell’immobile a seguito della scadenza del contratto di locazione.

La procedura

La procedura di sfratto prende avvio con la notifica dell’atto di citazione per convalida di sfratto all’inquilino morso.

Tale atto deve precisare l’ammontare esatto dei canoni non pagati e l’indicazione della data in cui l’inquilino dovrà presentarsi presso il tribunale per la convalida dello sfratto.

Tra la data dell’udienza e la data della notifica deve trascorre un termine minimo di venti giorni liberi.

Dopo la notifica dell’intimazione di sfratto l’intimante deve procedere ad iscrivere a ruolo la procedura di sfratto per morosità.

Nella data indicata nell’atto di citazione entrambe le parti devono presentarsi in udienza al cospetto del Giudice.

Nel corso dell’udienza, se il conduttore non prova in via documentale di aver pagato il canone di locazione, il Giudice  emette un’ordinanza di sfratto e un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo.

Se lo sfratto viene intimato in forza di un contratto di locazione ad uso abitativo l’inquilino può richiedere il termine di grazia.

Generalmente, l’ordinanza di sfratto non è immediatamente esecutiva, ma concede all’inquilino un periodo di tempo per rilasciare l’immobile.

La procedura di sfratto per finita locazione si effettua quando alla scadenza di un contratto di locazione il proprietario non intenda proseguire nel rapporto di locazione e l’inquilino non intende lasciare l’immobile.

Tale caratteristica differenzia lo sfratto per finita locazione dallo sfratto per morosità in quanto in questo secondo caso vi è un problema di canoni insoluti e quindi di recupero crediti.

Entrambe le procedure di sfratto hanno in comune l’atto che le introduce e la procedura con il quale si richiedono.

Il primo requisito per avviare una procedura di sfratto per finita locazione è la presenza di un contratto di locazione stipulato in forma scritta regolarmente registrato.

Il Tribunale competente è quello del luogo in cui è situato l’immobile e non sono ammesse clausole contrattuali che deroghino la competenza territoriale.

Anche in questo caso la procedura si avvia con atto di citazione, tra la data della notifica e quella dell’udienza devono trascorrere almeno venti giorni liberi.

Nell’atto di citazione deve essere indicato l’avvertimento al conduttore che in caso di mancata opposizione il Giudice provvederà a convalidare lo sfratto.

Dopo la notifica dell’atto di citazione l’intimante deve iscrivere a ruolo la procedura presso il Tribunale che provvede a fissare l’udienza di convalida dello sfratto.

Nel caso della locazione commerciale il proprietario che intima all’inquilino lo sfratto sarà tenuto a riconoscere all’inquilino un’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale pari a 18 mensilità che diventano 21 nel caso di attività alberghiere.

Nel corso di una procedura di sfratto per finita locazione l’inquilino non può richiedere il termine di grazia.

Ottenuta la convalida dello sfratto il proprietario se l’inquilino non rilascerà spontaneamente l’immobile dovrà procedere ad esecuzione forzata richiedendo l’ausilio dell’ufficiale giudiziario.