Il diritto di recesso può essere esercitato su un contratto di locazione.
La legge infatti offre la possibilità di risolvere tale contratto nel momento in cui sia il locatore che il conduttore decidono in tal senso. Diventa quindi nulla la data di scadenza indicata all’interno del contratto. Ciò accade quando il locatore o il conduttore abbiano necessità di sciogliere anticipatamente il contratto per motivi diversi.
Attenzione però a quanto riportato sul contratto: all’interno dello stesso deve difatti essere presente una clausola di recesso. L’assenza di questa clausola permette di effettuare la disdetta solo alla normale scadenza del contratto e prevede l’applicazione delle disposizioni previste dalla legge.
Risoluzione anticipata: le modalità di comunicazione
Sia il proprietario che l’inquilino possono dunque effettuare la risoluzione anticipata del contratto d’affitto presentando il modello Registrazione Locazioni Immobili (RLI) all’Agenzia delle Entrate. Il modello RLI non si usa solo in caso di risoluzione anticipata del contratto di locazione. Tale modello viene impiegato anche per la registrazione del contratto di affitto e per gli altri adempimenti successivi ad essa.
La presentazione del modulo può essere effettuata sia in modalità telematica, sia tramite intermediario, ovvero presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate.
In caso di risoluzione anticipata del contratto di locazione, è previsto il versamento dell’imposta obbligatoria di registro pari a 67 euro. Ciò si verifica sia nel caso in cui sia il conduttore a voler chiudere in anticipo e prima della scadenza il contratto di affitto, che nel caso in cui sia il locatore a richiedere la risoluzione anticipata del contratto di locazione.
Come fare una lettera di disdetta dell’affitto
La comunicazione di disdetta da parte del conduttore deve essere inviata almeno 6 mesi prima tramite raccomandata con ricevuta di ritorno. Il mancato preavviso di risoluzione anticipata del contratto di locazione comporterà per l’inquilino l’obbligo di versare al locatore l’importo pari a sei mesi di affitto. Ovvero pari al periodo del mancato preavviso anche nel caso in cui lasciasse libero l’immobile.
Quali dati includere nella lettera di disdetta:
- indicazione dei motivi (di lavoro o personali) che hanno portato alla richiesta di disdetta;
- la data da cui far partire il recesso del contratto con indicazione dei tempi di attesa prima che l’immobile venga liberato.
- i dati relativi alla stipula del contratto
Adempimenti fiscali ed economici
La risoluzione anticipata del contratto di locazione comporta delle spese per entrambe le parti. Il conduttore può lasciare l’immobile in qualunque momento dopo aver fatto la sua comunicazione ufficiale. Questo è però tenuto a corrispondere al locatore tutte le mensilità previste dai termini di preavviso. Eventualmente, prima di recedere il contratto di affitto, il locatore deve provvedere al recupero canoni affitto.
Discorso a se va fatto per l’eventuale caparra. Questa non deve essere obbligatoriamente restituita al conduttore, ma può essere trattenuta dal locatore qualora riscontrasse dei danni all’interno dell’immobile.
A livello fiscale c’è un adempimento che sorge, a carico delle parti, in caso di recesso anticipato. Adempimento che consiste nell’obbligo del pagamento della tassa di registro all’Agenzia delle Entrate per il recesso anticipato dal contratto.
Si tratta di un’imposta il cui onere grava in capo al locatore, il quale potrà rivalersi in un secondo momento sul conduttore per ottenere il rimborso della metà della somma versata al fisco.
Rimane fermo, ovviamente, il diritto del locatore, ove la risoluzione del contratto di locazione sia dovuta ad inadempimento del conduttore, al risarcimento dei danni conseguenti all’anticipata cessazione del rapporto, il cui ammontare “costituisce valutazione del giudice di merito che terrà conto di tutte le circostanze del caso concreto” (Cass. n. 2865/2015).
