La disdetta o recesso del contratto di locazione è una procedura cruciale quando un locatario o un locatore desidera porre fine a un contratto prima della sua scadenza.
In determinate circostanze, sia l’inquilino che il proprietario dell’immobile (locatore) possono ricorrere alla procedura di risoluzione anticipata.
Prima di procedere, occorre sottolineare che il recesso anticipato è possibile solo in determinate circostanze, più difficili per il locatore (a causa del maggiore livello di sicurezza per l’inquilino).
Quando viene stipulato un contratto di locazione tra il proprietario dell’immobile, cioè il locatore, e il conduttore, cioè l’inquilino, viene stabilita la durata del contratto.
Nei contratti di locazione, il termine è sempre definito dalla legge e dipende dal tipo di contratto accettato (affitto libero, affitto negoziato, temporaneo, turista, ecc.). Entrambe le parti possono andarsene prima della scadenza di un determinato periodo del contratto.
La procedura di Recesso da parte del conduttore
Nei contratti di locazione di locali residenziali, l’articolo 3.6 della legge n. 431 del 1998 prevede che l’inquilino possa recedere dal contratto di affitto prima della sua scadenza.
La risoluzione anticipata di un contratto di locazione da parte dell’inquilino è possibile solo per gravi motivi e con un preavviso di sei mesi al locatore. Il periodo di preavviso può sempre essere derogato nel contratto di locazione.
Se l’accordo non specifica un periodo di preavviso, deve essere utilizzato il tradizionale periodo di preavviso di sei mesi. Il consiglio è quello di inserire sempre nel contratto una clausola che specifichi la durata del periodo.
Il regolamento non specifica quali ragioni sostanziali giustifichino la disdetta contratto di locazione. Pertanto, è necessario fare riferimento alla giurisprudenza per accertarne il significato.
Se l’inquilino non è in grado di documentare una “causa sostanziale”, il locatore può chiedere un risarcimento per i danni causati.
Si tratta di danni causati dalla risoluzione anticipata del contratto. La richiesta di risarcimento dei danni subiti può essere avanzata solo se il locatore ha tratto profitto dalla locazione immediata dell’immobile in questione.
Occorre pertanto prestare attenzione nel determinare i motivi della risoluzione anticipata.
La procedura di recesso da parte del locatore
Il locatore ha inoltre l’obbligo di comunicare al conduttore con un preavviso di sei mesi la sua intenzione di recedere dal contratto di locazione.
Tuttavia, la procedura di risoluzione anticipata di un contratto di locazione su iniziativa del locatore è certamente più complicata. Infatti, il locatore può recedere dal contratto dopo la prima scadenza del contratto solo se esiste un motivo valido.
Secondo la legge, un motivo legale per cui il locatore può recedere anticipatamente dal contratto può essere:
- il proprietario necessita dell’immobile per la sua famiglia o per sé;
- l’inquilino è in grado di traslocare in un appartamento simile nello medesimo comune;
- l’inquilino, senza valide motivazioni, occupa in maniera non continuativa l’immobile;
- l’appartamento è locato in un edificio gravemente danneggiato, che necessita di ricostruzione o ristrutturazione;
- il proprietario è intenzionato vendere l’immobile e non dispone di altri appartamenti. Quindi, al conduttore viene riconosciuto il diritto di prelazione.
Se i motivi addotti dal locatore non sono giustificati entro 12 mesi dal trasloco, l’inquilino ha la possibilità di tornare nell’alloggio previsto dal contratto precedente. In alternativa, può avere diritto al rimborso di 36 mensilità.
