Quando è possibile uno sfratto

Quando è possibile uno sfratto

Quando è possibile uno sfratto? Quando si parla di sfratto si intende la procedura che permette al proprietario di rientrare in possesso di un immobile di sua proprietà concesso il locazione.

Vediamo più nel dettaglio quando è possibile adoperare tale procedura.

Le tipologie

Ci sono diversi casi in cui lo sfratto può essere richiesto. Nel primo, avviene nel momento in cui il contratto di locazione è terminato.

In questo caso il proprietario non può richiedere la liberazione dell’immobile prima della scadenza del contratto di locazione.

La procedura con cui richiedere la liberazione dell’immobile muta a seconda che venga richiesta alla prima scadenza del contratto oppure successivamente al primo rinnovo del contratto.

Il secondo caso in cui può verificarsi lo sfratto è la morosità dell’inquilino.

La morosità consiste nel mancato pagamento del canone di locazione da parte dell’inquilino.

Il mancato pagamento degli oneri condominiali da parte del conduttore, se previsti nel contratto di locazione, costituisce una causa di risoluzione del contratto di locazione.

In questa situazione, il locatario è inadempiente nei confronti dell’obbligo di pagare il canone mensile per almeno due mensilità.

Pertanto, il proprietario di casa potrà utilizzare lo strumento dello sfratto per morosità e del contestuale decreto ingiuntivo.

Il funzionamento dello sfratto per morosità è molto semplice.

La prima procedura riguarda l’intimazione al locatario di abbandonare l’immobile con citazione davanti al giudice del luogo.

Successivamente, il giudice dovrà verificare che ci siano tutti i presupposti per uno sfratto regolare e scegliere la data entro la quale l’appartamento dovrà essere restituito al legittimo proprietario.

Per tutelare la controparte che subisce lo sfratto, il giudice può concedere all’inquilino un periodo di tempo per avere il tempo materiale per tentare di sanare la morosità maturata.

L’inquilino ha sempre il diritto di proporre opposizione alla procedura.

Sfratto per morosità a Milano

Sfratto per morosità a Milano

La Lombardia è la regione italiana che ogni anno registra il maggior numero di procedure di sfratto, causa di questo triste primato sono gli affitti alti e dell’impossibilità degli inquilini di sostenere la relativa spesa.

Nel 2019 in Lombardia vi sono state 7427 procedure di sfratto in diminuzione rispetto alle 9872 registrate nel 2018.

Nella sola Milano in media vengono effettuate circa 3000 procedure di sfratto per morosità ogni anno.

Fa riflettere la presenza di questi numeri impressionati nonostante Milano possa contare su un programma di edilizia abitativa tra i più efficienti d’Italia.

Lo sfratto per morosità è un istituto giuridico complesso, ma se spiegato bene può essere facilmente compreso.

Vediamo nel dettaglio alcuni elementi fondamentali dello sfratto, come avviene l’iter che completa questo istituto giuridico e quali sono i soggetti coinvolti nel processo.

Elementi fondamentali

Come sfratto si intende il momento in cui l’inquilino, per ragioni diverse, è tenuto a restituire il possesso dell’immobile al legittimo proprietario.

Le motivazioni che danno avvio ad una procedura sfratto possono sono diverse.

Ad esempio, lo sfratto può sussistere nella misura in cui il contratto di locazione non è più rinnovato.

Un altra motivazione in cui lo sfratto avviene è quando l’inquilino è moroso e non riesce a sostenere le spese per il canone mensile.

In questo caso, oltre alla liberazione dell’immobile il proprietario ha la necessità di procedere anche al recupero dei canoni non pagati.

Da quali passaggi è composto l’iter dello sfratto? La prima fase generalmente si svolge in via stragiudiziale, in questa fase le parti provano a trovare un accordo senza coinvolgere l’autorità giudiziaria.

Qualora non si riuscisse a definire in via stragiudiziale, sarà necessario rivolgersi ad un legale.

In particolare, il ruolo del giudice è di fondamentale importanza perché valuta la regolarità dello sfratto e indica un termine entro il quale l’inquilino deve liberare l’appartamento.

La procedura di sfratto, pertanto, passa attraverso queste fasi fondamentali e può avere una durata molto lunga.

Un aspetto importante della procedura di sfratto è che non è soggetto alla sospensione feriale dei termini che avviene nel mese di agosto.

Ciò consentirà alle parti di trovare una soluzione più celere e terminare il procedimento di sfratto nel minor tempo possibile.

 

 

Opposizione allo sfratto

Opposizione allo sfratto

Il mancato pagamento delle mensilità di affitto può portare alla richiesta di sfratto per morosità da parte del proprietario di casa.

Ma è possibile opporsi allo sfratto per morosità? Ci sono tanti modi per farlo e tutti parimenti efficaci.

Come leggerai, l’inquilino potrà contestare le somme richieste da parte del proprietario di casa, dimostrare di avere un credito nei confronti del dominus oppure provare che la morosità non sussiste più.

Vediamo nel dettaglio quali sono le tipologie di opposizione allo sfratto che può applicare l’inquilino moroso o presunto tale.

Sfratto opposizione: come fare?

L’opposizione può avvenire il giorno stesso dell’udienza fissata per la convalida dello sfratto.

L’opposizione può essere presentata dall’inquilino (anche in maniera anche verbale) oppure dal un avvocato munito di procura.

Motivazione dell’opposizione

Le ragioni che si celano dietro alla possibilità di presenta opposizione di sfratto sono le più disparate.

Ad esempio, l’inquilino potrebbe provare che non vi è la morosità o che è stata sanata. In questo caso, l’inquilino dovrà provare che i pagamenti sono stati effettuati per gli importi corretti.

In secondo luogo, è possibile che l’affittuario dimostri che è creditore nei confronti del proprietario di casa.

Pertanto, sarà disponibile la cosiddetta compensazione dei debiti tra i due soggetti.

Infine, sarà possibile contestare l’ammontare delle somme richieste dal proprietario all’inquilino.

Termine di grazia

Secondo la giurisprudenza la richiesta del termine di grazia è inconciliabile con la proposizione di un opposizione all’intimazione di sfratto per morosità.

Pertanto l’inquilino dovrà decidere se presentare opposizione oppure richiedere il termine di grazia.

Effetti dell’opposizione allo sfratto

La proposizione dell’opposizione provoca la conversione della procedura in un giudizio di cognizione.

La conversione della procedura ha in primo luogo l’effetto di bloccare la procedura di recupero dei canoni non pagati.

Dopo la prima udienza, sarà onere dell’inquilino convocare l’intimante davanti ad un organismo di mediazione.

La mediazione obbligatoria è un istituto che consente di conciliare le parti. Qualora ciò non dovesse avvenire, l’opposizione decade.

Nel caso in cui la mediazione dovesse aver luogo, all’incontro dovrà presentarsi l’inquilino assistito da un avvocato.

sfratto sospensione feriale

sfratto sospensione feriale

La sospensione feriale dei termini processuali è un periodo dell’anno nel corso del quale l’attività giudiziaria rimane sospesa.

La riforma del 2014 ha abbreviato il periodo di sospensione con l’obiettivo di rendere più celeri i processi e ridurre il numero di contenziosi.

Vediamo nel dettaglio cosa succede alle procedure di sfratto per morosità nel corso del periodo di sospensione feriale.

Sospensione feriale: il dettaglio

I giorni del mese di agosto, dal primo al 31, non sono presenti all’interno del calendario dei tribunali.

Ciò ha un duplice effetto: da un lato, non sarà possibile fissare le udienze; in secondo luogo, nel calcolo dei termini processuali i 31 giorni di agosto non saranno tenuti in considerazione.

Tuttavia, questa regola si applica ad atti processuali e non stragiudiziali.

Ad esempio, il pignoramento è soggetto alla sospensione feriale in quanto è un atto processuale vero e proprio.

Nel periodo feriale è possibile anche procedere alla registrazione dei contratti di locazione.

Pertanto, per capire il conteggio bisogna considerare due condizioni.

Se il termine processuale scade prima del periodo feriale, si considerano i giorni fino al 31 luglio e poi a partire dal 19 settembre.

Se il termine processuale avviene durante il periodo feriale, il conteggio partirà dal 1° settembre.

Come anticipato, però, la sospensione feriale non si applica a tutti gli atti e fattispecie. Infatti, alcune di queste non sono sospese perché molto importanti.

Considerando, ad esempio, la materia civile, alcuni degli atti che non sono oggetto di sospensione feriale sono: cause di alimenti, procedimenti cautelari, procedimenti di sfratto per morosità, procedimenti di opposizione e altre.

La sospensione feriale non si applica neanche alle procedura di recupero crediti relativi ai canoni di locazione non pagati.

Nonostante il funzionamento della sospensione feriale sia chiaro, in alcuni casi è stato necessario l’intervento della Cassazione per individuare in maniera ancora più precisa le fattispecie sulle quali si applica.