Sfratto per morosità quanto costa

Sfratto per morosità quanto costa

Sfratto per morosità quanto costa? questa è la domanda più frequente che ci  pongono i nostri cliente.

In primo luogo è opportuno sottolineare che i costi non subiscono rilavanti variazioni in base al tipo di contratto di locazione.

Uno sfratto da effettuare in relazione ad una locazione abitativa, commerciale oppure con canone concordato hanno sostanzialmente il medesimo costo.

Anche la tipologia di sfratto da affrontare morosità oppure finita locazione influisce sul costo della procedura.

L’ammontare della morosità invece rappresenta una variabile importante in grado di determinare l’ammontare del contributo unificato e dell’imposta di registro che il proprietario dovrà pagare.

Cerchiamo di rispondere alla domanda di cui sopra tralasciando le spese legali della procedura di sfratto per morosità e soffermandoci solo sui costi vivi.

Costi della fase di cognizione

Per avviare una procedura di sfratto per morosità l’intimante deve sopportare ingenti spese vive.

In primo luogo è necessario sopportare i costi di notifica che riguardano sia la notifica dell’intimazione di sfratto sia l’invio dell’avviso ex art. 660 c.p.c. (qualora sia necessario).

Una volta notificata l’intimazione di sfratto è necessario procedere all’iscrizione a ruolo della procedura pagando le tasse del giudizio.

All’esito della convalida dello sfratto, se il proprietario richiede un provvedimento di condanna  per il recupero delle spese legali sostenute o dei canoni non pagati dovrà pagare anche l’imposta di registro.

L’imposta di registro è pari al 3% del valore della somma richiesta con un minimo pari a 200,00 €.

Spese della fase esecutiva

I costi maggiori tuttavia riguardano la fase esecutiva dell’ordinanza di sfratto per morosità.

Ottenuta la convalida dello sfratto il proprietario dovrà sostenere ulteriori costi di notifica per notificare il precetto per rilascio e il preavviso di rilascio.

Se neanche a seguito della notifica di tali atti l’inquilino si decide ad uscire sarà necessario richiedere l’intervento sull’ufficiale giudiziario.

Il padrone dell’immobile dovrà sostenere un costo per ogni accesso che l’ufficiale giudiziario effettuerà presso l’immobile.

Nel caso in cui l’inquilini si rifiuti di aprire la porta dell’immobile sarà necessario pagare anche un fabbro che forzi la serratura dell’immobile.

A partire dal marzo 2020 l’esecuzione degli  sfratti è stata sospesa causa COVID.

Locazione con canone concordato

Locazione con canone concordato

Quando si parla di contratto di locazione con canone concordato ci si riferisce ad un contratto di locazione ad uso abitativo in cui il canone non viene negoziato liberamente tra proprietario ed inquilino.

In questo caso infatti il canone dovrà essere quantificato in base ad una fascia prestabilita dal Comune in cui si trova l’immobile.

Tale range tiene conto sia delle dimensioni dell’abitazione, sia di altri elementi. Si tratta di un tipo di contratto che garantisce agevolazioni sia per il proprietario, sia per l’affittuario.

Di cosa si tratta

La quantificazione del canone è effettuata in base a vari criteri oggettivi.

In particolare  il canone varia a seconda delle dimensioni dell’immobile, dalla presenza di alcuni confort come balconi, ascensori ecc.

Si tratta di un tipo di contratto molto vantaggioso, sia per l’affittuario sia per il proprietario, in quanto consente di ottenere diverse agevolazioni.

Le agevolazioni

Prima di tutto è possibile ottenere, grazie al contratto di locazione con canone concordato, una serie di agevolazioni fiscali, come ad esempio la cosiddetta cedolare secca del 10%, che permette di sostituire le tasse Irpef, imposta di bollo o di registro.

L’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro non implica l’esenzione dall’obbligo di registrazione del contratto di locazione.

Le agevolazioni però riguardano anche ulteriori tasse, come ad esempio quella dell’IMU o quella della TASI.

Nessuna agevolazione invece riceve il proprietario qualora dovesse effettuare uno sfratto per morosità.

Sarebbe opportuno se il legislatore prevedesse per questo genere di contratti una procedura di sfratto per morosità più breve ed economica.

 

 

La locazione abitativa

La locazione abitativa

La causa del contratto di locazione è il pagamento di un canone periodico come corrispettivo del godimento di un immobile.

Il contratto di locazione abitativa ha ad oggetto il godimento di un immobile destinato a civile abitazione.

Il proprietario del bene si definisce locatario mentre colui che prende in affitto l’immobile, viene chiamato conduttore.

La registrazione del contratto

Il contratto di locazione deve essere registrato a pena di nullità entro 30 giorni dalla stipula.

La registrazione può essere registrata telematicamente oppure presso l’Agenzia delle Entrate.

Nel caso in cui l’inquilino smetta di pagare il canone e il contratto di locazione non sia stato registrato il proprietario non potrà richiedere lo sfratto per morosità.

Oltre a non poter adoperare la procedura di sfratto per morosità per ottenere la liberazione dell’immobile il proprietario non potrà neanche richiedere un decreto ingiuntivo per il recupero dei canoni di locazione non pagati.

Per il recupero dei canoni e la liberazione dell’immobile il proprietario dovrà adoperare il rito locatizio ordinario.

Esistono diverse tipologie del contratto di locazione abitativa ed ognuna presenta caratteristiche.

Le tipologie

 La locazione abitativa può essere anche rientrare nella tipologia di “canone concordato”, in cui il prezzo dell’affitto deve rientrare in un range prestabilito.

Scegliere questa tipologia di contratto permette di avere vantaggi sia per il conduttore sia per il locatario, soprattutto dal punto di vista fiscale.

Ulteriore tipologia di contratto è sublocazione, in cui il conduttore può affittare a terzi una parte dell’immobile.

Si tratta di una situazione particolare che può essere attuata però in particolari condizioni.

.

La sublocazione

La sublocazione

Si usa il termine “sublocazione” per indicare la situazione in cui un immobile già oggetto di un contratto di locazione, viene affittato ulteriormente a terzi.

Tale contratto  può riguardare la totalità dell’immobile oppure una parte di esso.

Di cosa si tratta

Nel caso sia oggetto di sublocazione solo una parte dell’immobile si parla di sublocazione parziale.

Si tratta quindi di una soluzione utile, che il locatario può proporre al conduttore dell’immobile nel caso non riesca a far fronte al pagamento del canone di locazione.

Il locatario dovrà tempestivamente comunicare al proprietario dell’immobile di voler procedere a sublocare l’immobile.

Anche il contratto di sublocazione è soggetto a registrazione presso l’Agenzia delle Entrate.

Divieti

L’art. 1594 c.c. consente al conduttore la sublocazione in assenza di espresso patto contrario.

Con riferimento alla locazione ad uso abitativo, l’art. 14, comma 4, della Legge n. 431/98 vieta la sublocazione totale o la cessione del contratto, senza il consenso del locatore, dell’immobile destinato ad abitazione.

In base a tale normativa, dunque, se nel contratto non è previsto alcun esplicito divieto, il conduttore può sublocare solo parzialmente l’immobile adibito ad uso abitativo, purchè comunichi con lettera raccomandata al locatore l’identità del subconduttore, la durata del contratto e la precisa individuazione dei vani sublocati.

Per tale ragione è opportuno inserire nei contratti di locazione una clausola che espressamente vieti all’inquilino la sublocazione del bene.

Il medesimo articolo invece vieta espressamente al conduttore la cessione del contratto a terzi da parte del conduttore senza autorizzazione del proprietario.

La violazione di tale divieto da parte del conduttore può essere causa di risoluzione del contratto di locazione..

Oltre la risoluzione del contratto il proprietario può richiedere al conduttore che ha violato tale divieto il risarcimento del danno.

La violazione del divieto di sublocazione non può mai essere motivo per avviare una procedura di sfratto.

 

La registrazione del contratto di locazione

La registrazione del contratto di locazione

Quando si parla di registrazione del contratto di locazione ci si riferisce alla procedura per mezzo della quale un contratto di locazione viene portato a conoscenza dell’autorità pubblica.

La registrazione può essere effettuata in via telematica oppure allo sportello.

Al moneto della registrazione del contratto si pagano anche le tasse del giudizio.

Di che cosa si tratta

La registrazione del contratto di locazione deve essere svolta dal proprietario dell’immobile, il quale si deve recare presso le sedi dell’Agenzia delle Entrate e svolgere la relativa procedura, pagando le imposte.

In alternativa, può anche inviare il tutto per via telematica.

Per essere precisi però, dovranno ricorrere obbligatoriamente a quest’ultima modalità i proprietari di almeno 10 immobili oppure gli agenti immobiliari.

Gli altri locatari potranno scegliere facoltativamente se ricorrere alla via telematica, a recarsi a sportello oppure ad una terza modalità.

Questa consiste nel delegare un professionista, come ad esempio un commercialista, che si occupi di tale procedura.

Molto importanti sono anche le tempistiche e i costi con cui deve essere effettuata la registrazione.

Tempistiche da rispettare e costi

Il contratto di locazione deve essere registrato entro 30 giorni dalla sottoscrizione dello stesso.

Dopo la registrazione il locatore ha a disposizione altri 60 giorni per poter comunicare al conduttore l’avvenuta registrazione.

Il proprietario dell’immobile deve comunicare la registrazione anche all’amministratore di condominio.

La procedura di registrazione è molto importante, anche perché se non la si svolge nel modo corretto, il contratto di locazione è da considerarsi inesistente.

Nel caso di mancata registrazione del contratto il proprietario non potrà liberare l’immobile per mezzo di una procedura di sfratto per morosità.

Per quanto riguarda i costi invece, chi possiede l’immobile dovrà versare l’imposta di bollo e quella di registro, che possono variare a seconda della tipologia dell’immobile.

Nel caso le parti optino per il regime di cedolare secca non sarà necessario pagare alcuna tassa al momento della registrazione.