Prescrizione dei canoni di locazione

Prescrizione dei canoni di locazione

La prescrizione è un effetto giuridico connesso al decorrere del tempo.

Per l’estinzione del diritto è sufficiente il semplice decorso del tempo e non è necessario che il soggetto debitore che beneficia delle prescrizione compia alcuna azione.

Il debitore in ogni caso può sempre rinunciare alla prescrizione.

La prescrizione dei canoni di locazione avviene nel momento in cui si estingue il diritto del locatore a ricevere il pagamento dei canoni di locazione maturati e non pagati.

Quando si verifica

La prescrizione dei canoni di locazione si verifica nel momento in cui il diritto al pagamento del canone di locazione si estingue.

Precisamente, il suo diritto ad ottenere tali somme di denaro si estingue con il decorso di cinque anni.

Il termine decorre dal momento in cui matura il diritto al pagamento di ciascun canone di locazione.

In termine di prescrizione è di dieci anni se il proprietario richiede il pagamento al conduttore per mezzo di un decreto ingiuntivo.

Come agire

Per poter evitare di perdere il denaro, il locatario però può ricorrere ad una serie di soluzioni.

La prima consiste nell’inviare, tramite il consulto di un avvocato, una lettera di diffida all’ex affittuario, in modo che la scadenza della prescrizione si proroghi automaticamente e inizi a partire dalla data in cui viene inviata la comunicazione.

Il termine di prescrizione si interrompe anche se il proprietario tenta il recupero dei canoni di locazione non pagati notificando un decreto ingiuntivo al conduttore moroso.

Il decorso della prescrizione non impedisce al proprietario di richiedere lo sfratto per morosità.

Per risolvere soluzioni del genere comunque è sempre meglio chiedere l’aiuto di un professionista del settore.

 

Locazione commerciale 

Locazione commerciale 

Quando si parla di contratto di locazione commerciale ci si riferisce ad un contratto che viene firmato tra il proprietario di un immobile destinato ad uso commerciale e chi ne richiede l’affitto.

A partire del 2019 anche questo tipo di contratti possono beneficiare del regime fiscale agevolato della cedolare secca anche questo tipo di contratti con aliquota fissata al 21%.

Oltre a questo, si deve però sottolineare che il contratto in questione non è sottoposto a canoni concordati.

Ciò significa che chi possiede l’immobile può stabilire liberamente il prezzo di affitto.

Locazione commerciale: le caratteristiche

La locazione commerciale è regolata dalla legge 392/1978, che stabilisce che il locatore può stabilire liberamente il prezzo dell’immobile.

La durata del contratto è di 6 anni, anche se si può arrivare a 9, nel caso di immobili destinati allo svolgimento di attività alberghiere oppure a quelle relative all’ambito teatrale.

La scadenza del contratto

Alla scadenza del contratto quest’ultimo in automatico si può rinnovare alle medesime condizioni dell’anno precedente.

Il proprietario tuttavia può comunicare indicazioni differenti entro 12 mesi o 18 mesi prima della scadenza.

Normalmente il conduttore può recedere dal contratto dando un preavviso al proprietario dell’immobile.

Viceversa il proprietario può richiedere la restituzione dell’immobile solo alla scadenza del contratto.

In caso contrario, per ogni comunicazione, si dovrà inviare una lettera a mezzo raccomandata alla controparte contrattuale.

Sfratto e locazione commerciale

In caso di sfratto per morosità il contratto di locazione commerciale presenta delle peculiarità rispetto all’abitativo.

In entrami i casi l’atto che da avvio alla procedura di sfratto per morosità è una citazione con contestuale intimazione di sfratto.

Nel corso della procedura di sfratto per morosità il conduttore non può richiedere il termine di grazia.

Con riferimento all’esecuzione dell’ordinanza di rilascio il contratto di locazione commerciale non presenta particolari peculiarità.

Anche in questo caso infatti sarà necessaria la notifica del precetto per rilascio e del preavviso di rilascio.

Successivamente alla notifica di tale atti l’ufficiale giudiziario effettuerà una serie di accessi fino all’effettiva liberazione dell’immobile.

In ambito commerciale generalmente è necessario un numero di accessi inferiore rispetto all’ambito abitativo in quanto l’ufficiale giudiziario non deve confrontarsi con i problemi abitativi di soggetti minori, invalidi o malati.

Il recupero del credito

In ambito commerciale il recupero dei canoni non pagati è più complesso rispetto all’abitativo.

La causa della maggiore difficoltà è dovuta alla circostanza che in ambito commerciale molto spesso sono coinvolte società che nella maggior parte dei casi hanno problemi di solvibilità e sottocapitalizzazione.

 

cedolare secca

Cedolare secca

La cedolare secca è un regime fiscale di cui può beneficiare il proprietario di un immobile che stipula un contratto di locazione.

Quest’ultimo ammette una serie di vantaggi, ed in particolare molte agevolazioni fiscali, valide sia per il proprietario dell’abitazione, sia per chi pagherà l’affitto.

Nessun tipo di effetto ha la scelta del regime di cedolare su di una procedura di sfratto per morosità da effettuare.

In caso di sfratto per morosità infatti il padrone dell’immobile non potrà avere nessun tipo di beneficio in relazione alle tempistiche dello sfratto oppure al recupero crediti relativo ai canoni non pagati.

Cedolare secca: di che cosa si tratta

La cedolare secca sostituisce il pagamento dell’Irpef, delle imposte di bollo e di registro.

Il proprietario del contratto pertanto dovrà pagare un’unica imposta che sostituisce tutte le altre.

La percentuale da pagare ammonta al 10% sul canone di locazione annuale se le parti hanno stipulato un contratto a canne concordato.

Le il canone non è concordato l’ammontare  della cedolare secca è del 21%.

I requisiti 

La cedolare secca riguarda solo immobili destinati ad un uso abitativo che non abbiamo uno scopo aziendale.

Il locatario inoltre deve essere una persona fisica e non una società.

La scelta della cedolare secca deve essere effettuate nel momento in cui si sottoscrive il contratto di locazione.

Quest’ultimo inoltre può essere rinnovato di anno in anno, senza dover confermare le agevolazioni scelte, se queste sono le stesse dell’anno precedente.

Nel caso invece si volessero cambiare delle caratteristiche del contratto o tipologie di agevolazioni, si dovranno tempestivamente scrivere le comunicazioni sotto forma di raccomandata ed inviarle alla persona con la quale è stato stabilito il contratto di locazione.